「引っ越しをしたいと検討しているけど修繕費用ってどのくらい必要なのか不安」 

「経年劣化なら修繕費を払わなくてもいいの？」 

「長期間住んでいたら修繕費用が安くなるって本当？」 

など住み替えを検討したとき、修繕費用が気になる方も多いでしょう。結論からいうと、汚れや傷に必要な修繕費用は、すべて入居者が負担する必要はありません。ポイントは、それらの汚れや傷が経年劣化によるものなのか、それとも原状回復の義務範囲にあたるのかという点です。 

そこで本記事では、経年劣化と原状回復について、修繕費用やトラブルになった際の連絡先について紹介します。 

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経年劣化と通常損耗の違いとは 

経年劣化とは、時間が経過することで品質が下がることを指します。例えば、日差しがあたる壁やフローリングの色が褪せたり、環境によっては設備のパッキンが劣化したりすることもあるでしょう。これらの、時間が経つと共に品質が下がることが経年劣化となります。 

一方で覚えておきたいのが通常損耗です。例えば、ベッドや家具を置くとできる床やカーペットなどの凹み、洗濯機やテレビの裏の壁にできる電気焼けなど、日常の生活によって自然に生じる傷や汚れを通常損耗となります。 

ガイドラインでは、経年劣化と通常損耗による修繕費用は原則として大家（貸主）が負担するとしています。これは、経年劣化や通常損耗による費用は、賃料に含まれているという考えがあるためです。 

ただし、賃貸借契約に原状回復などの特約がある場合は特約が優先されるため、賃貸借契約書を再度確認した方が良いでしょう。 

原状回復費用とは 

賃貸物件を借りる際、入居者（借主）には原状回復義務が発生します。原状回復義務とは、ガイドラインによると、意図的に壊したり不注意で傷をつけたり、掃除を怠った結果できた汚れなどは、入居者の使用方法に問題があるとみなされ、その修繕費用は入居者が負担する必要があります。 

例えば、家具の移動中、フローリングや壁に付いた傷、掃除を怠ったために発生したバスやトイレの水垢やカビなどが原状回復に該当します。また、タバコによる壁の黄ばみや臭いも自然にできたものではないため原状回復の対象です。 

経年劣化しやすい場所 

壁（クロス） 

• クロスの日焼けによる変色 

• 冷蔵庫やテレビなどによる黒ずみ 

• 画鋲やピンの跡 

• 入居者所有のエアコンの設置でできた穴や跡 

ポスターを貼った跡や画鋲の穴は通常損耗となります。ただし、下地ボードが損傷するような使い方をした場合は、修繕費用を入居者が負担するケースが多いでしょう。 

床（フローリング）・畳 

• 日焼けによるフローリングや畳 

• 家具や家電製品を設置した床の凹み 

家具の凹みや設置跡は、通常損耗の範囲内です。ただし、家具による擦り傷やサビ跡、色移りがある場合は入居者の負担となります。 

水回り 

• 経年劣化による浴室タイルのひび割れ 

• 劣化による蛇口などのパッキンの破損 

• 劣化によるキッチンコンロの点火スイッチの破損 

お風呂の水アカやカビ、キッチン回りの油汚れは、通常の掃除で防げる汚れです。そのため、汚れがひどい場合は、入居者負担で修繕するケースもあります。 

建具・柱 

• 劣化した網戸の張替え 

• 災害によるガラスの損傷 

• 自然に発生した網入りガラスの熱割れ 

• 建物の劣化による雨漏り 

トラブルになりがちなのが、温度差によって熱割れが起こりやすい網入りのガラスです。冬の朝など自然に発生することが多いですが、ドライヤーやエアコンの温風によって割れることも。「入居者の原因により熱割れが発生した」と判断されるケースもあるため、注意が必要です。 

耐用年数について 

耐用年数（耐久年数）とは、設備が新設されてからその価値がなくなるまでの期間を指します。ガイドラインでは、「経年劣化によって価値が1円になるまでの期間」と定義しています。入居者が負担する原状回復費用は、設備の耐用年数と入居期間に基づいて計算されるため、修繕費用が発生した場合、経過年数による価値の減少分は請求されません。 

例えば耐用年数が6年の設備の場合、新設時の価値を100%とすると、3年経過した時点でその価値は50%に下がります。修繕費用が合計15万円かかった場合、入居者の負担は50％の7.5万円となるのです。 

クロスの耐用年数は6年です。そのため、入居時に張り替えをしていても6年住んでいれば修繕費用を支払う必要はありません。ただし、喫煙によりクロスが汚れた場合、耐用年数に関わらず修繕費用は入居者の負担となるため留意してください。 

修繕に必要な費用は敷金から相殺される 

経年劣化以外の修繕費については敷金から相殺され、残金があれば返金されます。しかし、修繕費用が敷金で賄えない場合に追加請求されることも少なくありません。 

請求されやすい修繕費用は以下のとおりです。 

フローリングや畳 

• 飲み物や食べ物によるシミや汚れ 

• 家具の移動で生じた傷 

• ペットがつけた汚れや引っかき傷　など 

壁（クロス） 

• タバコのヤニによる汚れや臭い 

• 掃除を怠って発生した汚れやカビ 

• 壁の下地ボードの交換が必要な画鋲や釘の穴　など 

水回り 

• 掃除を怠って発生した水垢やカビ 

• トイレ、浴槽、洗面台のひび割れや傷　など 

部屋の掃除を怠り汚くしていると、修繕費が高額になりやすいといえます。原状回復の修繕費用を最小限にするには、汚れが目についたらこまめに掃除をするようにしましょう。 

修繕トラブルの相談先 

経年劣化による故障なのに修繕費用を請求されるなど、納得ができない請求があった場合は、専門家に相談するのもひとつの方法です。 

後述する各窓口では、経年劣化を含む退去費用のトラブルについて無料で相談できます。問い合わせの際、「退去費用の見積もりを受け取ったが、原状回復について相談したい」と伝えてください。窓口のスタッフは対応に慣れているため、適切なアドバイスをもらえます。 

また、トラブルが解決しない場合は、民事調停や少額訴訟をする方法もあります。 

民事調停では、専門の職員が入居者と不動産会社（大家さん）の間に入って問題をサポートします。費用も1,000円ほどで利用が出来、簡易裁判所の申し込み用紙に記載するだけで簡単に申請できます。 

民事調停で解決できない場合は、少額訴訟を起こし裁判にて解決します。少額訴訟は、請求金額が60万円以下の場合に限り利用が可能です。また、原則として1日の期日で判決するため利用しやすいといえるでしょう。ただし、裁判は費用が必要となるので、損をしないよう注意してください。 

ビレッジハウスでは、敷金や礼金、手数料が不要です。退去費用が高くなってしまい初期費用を節約したいという方は、ぜひご相談ください。 

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街子

ライターのどいまちこです。

建築科で勉強した知識を活かし、住宅や暮らしにまつわるライターとして3年以上の執筆経験があります。セルフリノベーションが趣味で、ペンキ塗りや壁紙貼りが得意です。

現在、祖父母から受け継いだ築80年以上の古民家を繕いながら、保護猫2匹と娘のふたりでゆるりと暮らしています。

畑で採れた野菜と父が釣ってきた魚などを簡単に調理し、暑い日にはキンキンに冷えたビール、寒い日はホカホカと温まる熱燗を嗜む時が至福のひとときです。