Khi tìm thuê nhà, điều quan trọng cần cân nhắc không chỉ là giá thuê, bố trí mặt bằng căn hộ, mà còn là yếu tố tuổi xây dựng của tòa nhà. Điều này có thể khiến bạn bất ngờ, nhưng khác với một số nước như Mỹ hay Anh, nhà cửa ở Nhật Bản không được coi là một dạng tài sản đầu tư sẽ tăng giá theo thời gian. Chính vì thế nên người Nhật thường thích ở những nơi càng mới xây càng tốt. Tuy nhiên, tùy vào từng nơi, bạn vẫn có thể tìm được căn hộ tuyệt vời trong một khu tòa nhã cũ nếu nắm rõ một vài tiêu chí nhất định.
Để giúp bạn bắt đầu quá trình tìm kiếm, bài viết này sẽ giới thiệu các khung tuổi xây dựng chấp nhận được của các tòa nhà cũ liên quan đến các vấn đề bạn ưu tiên, cũng như những điểm mấu chốt cần cân nhắc khi tìm các căn hộ đã lâu năm. Hi vọng sẽ giúp ích được bạn trong quá trình tìm căn hộ lý tưởng cho mình!
Tại Village House, chúng tôi có hơn 1.000 lựa chọn về nhà thuê với mức giá thuê hợp lý và hấp dẫn trên khắp nước Nhật. Nếu bạn định chuyển nhà, hãy truy cập trang web của chúng tôi để tham khảo thêm!
Chính xác thì thế nào là định nghĩa của một “tòa nhà cũ”?
Bạn có thể hình dung tuổi của một tòa nhà (gọi là ” chikunensū”) được tính bằng số năm kể từ ngày hoàn thành xây dựng. Còn “shinchiku” nghĩa là “mới xây”, dành cho các bất động sản chưa đến 1 năm tuổi và chưa ai ở.
Sau mốt 1 năm, dù chưa có người dọn vào ở thì tòa nhà cũng không còn được gọi là “mới xây” nữa. Lúc này, chúng thường được gọi là “bất động sản trống” (“minyūkyo bukken”).
Tuy nhiên, không có điều luật cụ thể nào quy định chính xác tòa nhà như thế nào được gọi là mới hay cũ cả. Do đó, các tiêu chí này có thể khác nhau giữa các công ty bất động sản. Nhưng nhìn chung, các tòa nhà từ 2 đến 5 năm tuổi được gọi là “bất động sản mới xây gần đây” (“chikuasa bukken”), còn các tòa nhà trên 30 tuổi được xem là “bất động sản cũ” (“chikufuru bukken”).
Bạn muốn các tính năng hiện đại? Hãy tìm các khu “mới xây” hoặc “dưới 10 tuổi”
Nếu bạn thích các công nghệ mới như bếp từ, hộp thư dạng tủ khóa và bồn cầu vệ sinh điện tử, bạn nên thuê những khu dưới 10 tuổi.
Bạn vẫn có thể có những tiện nghi này ở những căn hộ ở khu trên 10 tuổi, tuy nhiên cần lưu ý rằng những căn hộ nào chưa được cải tạo thì sẽ dùng các công nghệ cũ. Vì vậy, chúng tôi khuyên bạn không chỉ nên nhìn danh sách các căn hộ cho thuê, mà nên đi xem nhà trực tiếp để kiểm tra tình trạng đồ đạc, các thiết bị có sẵn trong nhà.
Tìm thuê khu “dưới 21 tuổi” để có khả năng chống động đất
Nếu lo lắng về vấn đề chống động đất, chúng tôi khuyên nên chọn thuê các căn hộ ở khu dưới 21 năm tuổi. Những khu này có khả năng đáp ứng cao hơn các quy chuẩn xây dựng được cập nhật vào năm 2000, do đó sẽ chống chịu động đất tốt hơn các khu nhà cũ. Cụ thể hơn, những khu nhà nào xây sau tháng 6.2000 thì có khả năng siêu chống động đất, vì được xây dựng để có thể chịu được những cơn động đất mạnh tới 6-7 độ.
Để dễ hình dung, cường độ động đất 6-7 độ tương đương với những cơn địa chấn kinh hoàng ở Kobe trong trận Đại động đất Hanshin năm 1995. Vì vậy, bạn nên chọn các căn hộ cho thuê ở khu dưới 21 năm tuổi, để an tâm hơn về khả năng chống động đất.
Sự phát triển của các tiêu chuẩn chống động đất cho các tòa nhà:
| Tiêu chuẩn xây dựng: | Thời điểm xây dựng: | Khả năng chống động đất: |
| “Kyῡ-taishin” (tham khảo Đạo luật Tiêu chuẩn Xây dựng được ban hành năm 1950, hiện nay được gọi là “Tiêu chuẩn Chống động đất cũ”. | Trước tháng 5.1981. | Tòa nhà có thể chịu được cường độ địa chấn trên cấp 5 mà không bị sập. |
| “Shin-taishin” (tham khảo Bản sửa đổi Tiêu chuẩn chống động đất mới, ban hành năm 1981). | Từ 6.1981 – 5.2000. | Tòa nhà có thể chịu được cường độ địa chấn từ cấp 6 đến cấp 7 mà không bị sập. |
| Tiêu chuẩn năm 2000 Standards (tương tự như Shin-taishin nhưng được sửa đổi để bao gồm các cấu trúc xây dựng gỗ). | Sau 6.2000. | Tòa nhà có thể chịu được cường độ địa chấn từ cấp 6 đến cấp 7 mà không bị sập. |
*Dựa theo thông tin năm 2024
Ngoài ra, nhà kết cấu RC (bê tông cốt thép) và SRC (bê tông cốt thép khung thép) đáp ứng tiêu chuẩn “Shin-taishin” từ năm 1981, nên những loại công trình này cũng được coi là có khả năng chống động đất, miễn là dưới 40 tuổi xây dựng. Tuy nhiên, tùy thuộc vào số năm hoàn thành xây dựng, có thể có những trường hợp các tòa nhà này không đáp ứng các tiêu chuẩn trên. Nếu có nghi ngờ, nhớ kiểm tra lại với môi giới bất động sản để xác nhận lại xem khu nhà đó có đáp ứng các tiêu chuẩn mới hay không.
Một lưu ý nhỏ là việc sửa đổi Luật Tiêu chuẩn xây dựng năm 2000 đã bổ sung thêm 4 quy tắc sau vào tiêu chuẩn “Shin-taishin” nhằm cải thiện độ an toàn địa chấn của các kết cấu xây dựng gỗ:
- Phải tiến hành điều tra địa kỹ thuật để đánh giá độ ổn định của nền đất.
- Móng phải được thiết kế phù hợp với loại nền.
- Các mối nối của trụ, dầm, giằng phải được cố định bằng các phụ kiện kim loại.
- Độ lệch tâm phải ở dưới mức 0,3 để đảm bảo việc bố trí tường chịu lực hợp lý.
5 tiêu chí quan trọng để tìm được căn hộ thuê tuyệt hảo trong một khu tòa nhà cũ – Giá trị của việc cải tạo và bảo trì
Mặc dù một tòa nhà được coi là “cũ”, nhưng một căn hộ được bảo trì tốt vẫn có thể tạo nên sự khác biệt lớn về mặt tiện nghi! Trước khi quyết định thuê chỗ ở, bạn nên kiểm tra xem căn hộ đó có đáp ứng đủ 5 tiêu chí dưới đây hay không.
- Công tác gia cố chống động đất quy mô lớn được triển khai trong 10 năm gần đây
Đối với các công trình chỉ đáp ứng tiêu chuẩn “Kyū-taishin” (trước năm 1981), Nhật Bản khuyến khích việc đánh giá khả năng chống chịu động đất và cải tạo chống động đất. Nhờ nỗ lực này, chính quyền địa phương đã phát triển các hệ thống hỗ trợ, dẫn đến việc ngày càng nhiều các căn hộ cho thuê được gia cố lại.
Khi được gia cố chuẩn chỉnh, bạn vẫn sẽ cảm thấy an toàn. Do đó, thay vì chỉ tập trung vào tuổi của tòa nhà, hãy kiểm tra lịch sử xây dựng của tòa nhà đó và chọn một căn hộ thuê phù hợp với mình.
- Căn hộ đã được cải tạo.
Khi tòa nhà cũ đi, việc cải tạo nội thất các căn hộ và cập nhật các thiết bị là điều thường gặp. Tất nhiên, tùy vào các khu nhà mà mức độ và phạm vi cải tạo sẽ khác nhau. Trong một số trường hợp, chỉ có duy nhất căn hộ đó hoặc một phần đồ đạc trong căn hộ đó được tân trang lại, trong khi những trường hợp khác thì có thể toàn bộ tòa nhà đã được cải tạo lại.
Ví dụ, một không gian sống cũ có thể được hồi sinh lại trong tình trạng tuyệt đẹp bằng cách đổi chiếu tatami trong phòng kiểu Nhật bằng sàn gỗ cứng, hoặc cải tạo căn hộ dạng 1K thành kiểu bố trí 1LDK rộng rãi. Khi tìm nhà cho thuê, hãy thêm từ “đã cải tạo” ((“リフォーム済み”) vào từ khóa tìm kiếm để tìm được những căn hộ đã được cải tạo lại.
Một điểm cộng nữa là tiền thuê những căn hộ đã được cải tạo thường thấp hơn tiền thuê những căn hộ xây m ới vì bản thân toàn nhà đó đã cũ. Chúng tôi khuyên nên chọn phương án này cho những ai muốn có một không gian sạch sẽ, được tân trang lại nhưng vẫn duy trì được mức chi phí sinh hoạt thấp.
- Khu nhà thường xuyên được bảo trì.
Có một thực tế là theo thời gian các tòa nhà đều bị xuống cấp. Điều này không gây ra vấn đề gì miễn là có thực hiện các sửa chữa và cải tạo phù hợp, nhưng cần lưu ý rằng có khá nhiều khu nhà thường không được bảo trì đầy đủ.
Chính vì lẽ đó, bạn nên kiểm tra kỹ lưỡng ngoại thất cũng như nội thất của căn hộ định thuê để xem có bị rò rỉ hoặc tường ngoài có vết nứt gì không. Nếu thấy mái nhà hoặc ngoại thất được sửa chữa đàng hoàng, bạn có thể xác định được rằng có thể bảo trì đang được duy trì tốt. Tuy nhiên, dân không trong nghề khó có thể đánh giá được điều đó, vì vậy tốt nhất bạn nên tham khảo ý kiến của chủ nhà hoặc môi giới bất động sản nếu có bất kỳ thắc mắc nào.
- Tòa nhà đó là kết cấu bê tông cốt thép (RC) hay bê tông cốt thép khung thép.
Khi tìm hiểu về bất động sản cho thuê, có lẽ bạn đã gặp các thuật ngữ như “kết cấu bê tông cốt thép RC (“RC造”) hoặc “kết cấu bê tông cốt thép khung thép SRC” (“SRC造”). Nhà cao tầng hoặc nhà chung cư thường là một trong những công trình xây dựng dạng này.
“RC” để chỉ kết cấu bê tông cốt thép, nghĩa là tất cả các bộ phận trong kết cấu, bao gồm cột, tường và dầm, đều được làm bằng thép và bê tông cốt thép. Trong khi đó, “SRC” dùng để chỉ bê tông cốt thép khung thép, nghĩa là kết cấu có khung thép được xây dựng trong bê tông cốt thép.
Cả hai dạng công trình xây dựng này đều có kết cấu chắc chắn hơn cấu trúc gỗ hoặc thép nhẹ và có khả năng cách âm tuyệt vời. Trên hết, các cấu trúc dạng này kín gió và có khả năng cách nhiệt đặc biệt. Nếu sự riêng tư và hiệu quả về nhiệt là những yếu tố quan trọng đối với bạn, một tòa nhà chung cư được làm bằng kết cấu RC hoặc SRC sẽ phù hợp với bạn.
- Các khu vực chung và toàn bộ tòa nhà được giữ gìn cẩn thận.
Một căn hộ thuê được bảo trì thường xuyên sẽ mang lại một môi trường sống thoải mái và dễ chịu đến mức bạn sẽ không nghĩ đến tuổi thực của tòa nhà nữa. Hơn nữa, nếu thấy khu nhà được bảo trì tốt, bạn có thể cảm thấy thoải mái hơn vì rất có thể nếu trong tương lai khu nhà có vấn đề gì thì cũng sẽ được giải quyết kịp thời.
Một dấu hiệu để nhận biết tòa nhà đang được quản lý tốt là nhìn vào tình trạng của khu vực chung. Ví dụ như: trong quá trình xem nhà, nhớ xem bãi để xe đạp hoặc cầu thang không đầy bụi rác, khu vực hộp thư không bị hỏng. Ngoài ra, nhớ kiểm tra xem hệ thống ống nước hay khu sàn nước có vấn đề gì không. Nếu thấy có tấm biển ghi “Hệ thống ống nước đã được cải tạo” (“水回りリノベ済”) hoặc tương tự, bạn sẽ biết khu này được bảo trì bảo dưỡng tốt.
Khi tìm căn hộ, hãy quan tâm đến các yếu tố khác ngoài việc “mới xây”
Trong những năm gần đây, các sáng kiến về Mục tiêu Phát triển Bền vững (SDG) đã nêu bật tầm quan trọng của việc chăm sóc các đồ vật cũ và kéo dài tuổi thọ của chúng thay vì vứt bỏ. Cách nghĩ này cũng đang được áp dụng cho các bất động sản cho thuê, thúc đẩy sự quan tâm đến việc cải tạo của cả chủ sở hữu và người thuê. Ngay cả khi một căn hộ không được coi là “mới xây” (shinchiku) hoặc “xây gần đây” (chikuasa), bạn vẫn có thể sống thoải mái miễn là không gian đó được bảo trì thường xuyên và nâng cấp cần thiết. Bằng cách mở rộng các tiêu chí tìm kiếm và không loại trừ các tòa nhà cũ, bạn có thể mở ra nhiều lựa chọn thuê nhà hơn đồng thời cũng đóng góp vào các nỗ lực SDG.
Village House có hơn 1.000 căn hộ cho thuê được bảo trì tốt trên khắp nước Nhật. Khi thuê qua công ty này, bạn không cần lo lắng về tiền đặt cọc, tiền lễ, tiền gia hạn, hoặc tiền môi giới, thực sự là lựa chọn hoàn hảo cho những ai muốn tiết kiệm chi phí trả trước. Nếu đang tìm nhà thuê, đừng ngại liên hệ với chúng tôi!
*Một số trường hợp sẽ yêu cầu tiền đặt cọc, tùy thuộc vào chi tiết hợp đồng và kết quả sàng lọc người thuê.
Xin chào, tôi là Machiko Doi, một nhà văn tự do viết về nhà ở và cuộc sống ở Nhật Bản.
Tôi sống trong một ngôi nhà 80 năm tuổi được thừa kế từ ông bà cùng với hai con mèo nhận nuôi và con gái của tôi.
Chúng tôi sống một cuộc sống thoải mái trong khi sửa chữa ngôi nhà này.
Tôi thích nấu rau hái từ vườn và cá tươi do bố tôi bắt được, thưởng thức chúng với bia lạnh vào ngày nóng hoặc rượu sake nóng vào ngày lạnh.