Trong thị trường cho thuê nhà ở Nhật Bản, tiền thuê có xu hướng tăng do chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, cũng như phí sửa chữa và bảo trì ngày càng tăng. Tuy nhiên, theo luật định, chủ nhà không được tùy ý tăng tiền thuê. Mọi điều chỉnh giá thuê đều phải tuân theo Điều 32 của Luật Thuê và Cho Thuê Nhà Đất.
Bài viết này sẽ giải thích cách xác định mức tiền thuê nhà ở Nhật Bản, cơ sở pháp lý của việc tăng giá thuê, sự khác nhau giữa hợp đồng thuê thông thường và hợp đồng thuê có thời hạn cố định, cách thương lượng cũng như các xu hướng mới nhất của thị trường cho thuê ở đất nước này.
Lưu ý: Phần thông tin trong bài viết này chỉ mang tính chất hướng dẫn chung về hệ thống cho thuê nhà ở Nhật. Tùy vào từng loại bất động sản và từng loại hợp đồng mà quy định và quy trình có thể khác nhau. Bài viết này không phải là tư vấn pháp lý. Với từng trường hợp cụ thể, độc giả nên trao đổi với chuyên gia hoặc các dịch vụ tư vấn tại địa phương.
Các yếu tố quyết định tiền thuê nhà ở Nhật
Tiền thuê sẽ được quyết định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm:
- Kết cấu công trình (gỗ, khung thép, bê tông cốt thép, v.v.)
- Tuổi thọ công trình
- Địa điểm
- Diện tích và mặt bằng căn hộ
- Tiện ích & trang thiết bị
- Giá thuê mặt bằng trong khu vực
Về mặt kết cấu, các tòa chung cư bê tông cốt thép thường có giá thuê cao hơn các khu có kết cấu gỗ nhờ khả năng cách âm và chống động đất tốt hơn. Tiền thuê cũng thay đổi tùy theo tuổi tòa nhà, khoảng cách đến ga tàu, mức độ thuận tiện khi di chuyển vào trung tâm, cũng như những tiện ích như trung tâm thương mại hay trường học ở gần đó.
Ngoài ra, mức độ trang bị tiện ích, chẳng hạn như hệ thống khóa tự động, tủ giao hàng, hay bãi đỗ xe cũng ảnh hưởng đến giá thuê. Sau khi cân nhắc toàn bộ các yếu tố này, chủ sở hữu (chủ nhà) sẽ quyết định mức tiền thuê phù hợp.
Khi nào và tại sao chủ nhà được tăng giá thuê
Chủ nhà chỉ có thể tăng tiền thuê khi có lý do hợp lý theo luật định, chứ không được tùy ý tăng. Chẳng hạn, họ có thể yêu cầu điều chỉnh tiền thuê nếu “thuế hoặc chi phí bảo trì tăng”, “giá cả biến động”, hoặc “mức thuê hiện tại thấp (hoặc cao) bất thường so với mặt bằng chung khu vực”.
Theo Điều 32 của Luật Thuê và Cho Thuê Nhà Đất:
“Khi tiền thuê trở nên không phù hợp do tăng/giảm thuế hoặc các chi phí khác liên quan đến đất hoặc tòa nhà, do biến động giá đất, giá tòa nhà hoặc các điều kiện kinh tế khác, hoặc do chênh lệch so với tiền thuê ở các tòa nhà tương tự ở khu vực xung quanh, thì mỗi bên đều có quyền yêu cầu tăng hoặc giảm tiền thuê trong tương lai, không phụ thuộc vào điều khoản hợp đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng có thỏa thuận đặc biệt về việc không tăng tiền thuê trong một khung thời gian nhất định thì phải tuân theo thỏa thuận đó”.
Trong các trường hợp như thuế (ví dụ thuế tài sản) hoặc chi phí sửa chữa & quản lý tăng; chi phí bảo trì tăng do giá vật liệu hoặc nhân công cao hơn; chi phí tăng vì lạm phát; hoặc giá thuê chung trong khu vực xung quanh tăng và mức thuê hiện tại thấp hơn mặt bằng thị trường thì đều có thể là những căn cứ để xem xét việc tăng tiền thuê nhà.
Ngược lại, các lý do như “chủ nhà muốn tăng thu nhập cá nhân”, “người thuê đã ở lâu”, hoặc “có nhu cầu muốn tăng” đều không phải là những thay đổi hợp pháp và không được phép dùng làm căn cứ để tăng giá thuê.
Tìm hiểu thêm thông tin tại bài viết trên blog: Điều gì khiến cho một căn hộ đắt tiền hơn?
Những điểm khác biệt chính giữa hợp đồng thuê thông thường & hợp đồng thuê có thời hạn cố định
Với hợp đồng thuê thông thường, nếu người thuê muốn tiếp tục ở lại thì hợp đồng sẽ được gia hạn, trừ khi chủ nhà có lý do chính đáng để từ chối. Ngược lại, hợp đồng thuê có thời hạn cố định sẽ tự động chấm dứt khi hết hạn hợp đồng; hợp đồng không tự động gia hạn, và việc gia hạn phải dựa trên thỏa thuận mới giữa hai bên chủ nhà & người thuê.
Ngoài ra, trong hợp đồng thuê thông thường thường cho phép tăng hoặc giảm tiền thuê nhà. Phí gia hạn hợp đồng cũng sẽ được áp dụng nếu có quy định trong hợp đồng vì đặc trưng của dạng hợp đồng này là được phép gia hạn.
Trong khi đó, đối với hợp đồng có thời hạn cố định thì sẽ không được gia hạn sau khi hết hạn hợp đồng, do đó phí gia hạn chỉ xuất hiện nếu hai bên ký hợp đồng mới. Việc điều chỉnh giá thuê cũng bị hạn chế bởi các điều khoản đặc biệt.
Khi cân nhắc loại hình hợp đồng phù hợp, hãy cân nhắc các yếu tố như bạn dự định ở bao lâu và liệu bạn có muốn quyền gia hạn hợp đồng không.
| Hợp đồng thuê thông thường | Hợp đồng có thời hạn cố định | |
| Hình thức hợp đồng | Bằng miệng hoặc văn bản | Văn bản (ví dụ: văn bản công chứng) |
| Gia hạn hợp đồng | Được gia hạn nếu không có lý do chính đáng để từ chối | Không tự động gia hạn khi hết hạn hợp đồng (nhưng có thể gia hạn) |
| Điều chỉnh tăng giảm tiền thuê | Có thể yêu cầu tăng/giảm không phụ thuộc điều khoản đặc biệt | Tuân theo các điều khoản đặc biệt trong hợp đồng |
| Hủy hợp đồng giữa chừng | Nếu có điều khoản đặc biệt về việc hủy hợp đồng giữa thời thạn thì sẽ tuân theo điều khoản đó | Với nhà ở dưới 200㎡, người thuê có thể hủy hợp đồng giữa thời hạn nếu có lý do bất khả kháng; nhưng nếu có điều khoản đặc biệt liên quan đến hủy hợp đồng giữa chừng, thì phải tuân theo điều khoản đó |
Tham khảo: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản – Hệ thống Hợp đồng Thuê Có Thời Hạn Cố Định
Tìm hiểu thêm thông tin tại bài viết trên blog: Hướng dẫn quy trình ký kết hợp đồng thuê căn hộ
Điều chỉnh giá thuê trên thực tế như thế nào
Để điều chỉnh tiền thuê, trước hết, chủ nhà hoặc công ty quản lý phải thương lượng trực tiếp với người thuê. Khi ấy, quy trình thông thường là phải làm rõ lý do điều chỉnh tiền thuê và gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu thay đổi cho người thuê bằng thư bảo đảm. Nếu người thuê xem xét và đồng ý, hai bên sẽ lập văn bản để lưu lại thông tin chi tiết điều chỉnh và thủ tục coi như là hoàn tất.
Quy định về thông báo tăng tiền thuê ở Nhật: Những nội dung bắt buộc phải có
Khi nhận được thông báo tăng tiền thuê từ chủ nhà hoặc công ty quản lý, điều quan trọng đầu tiên là kiểm tra kỹ nội dung. Thông báo thường có những thông tin sau:
- Tên bất động sản cho thuê, địa chỉ và các thông tin hợp đồng liên quan
- Ngày ra thông báo và ngày bắt đầu áp dụng mức thuê mới
- Mức thuê hiện tại và mức thuê mới (hoặc số tiền tăng thêm)
- Lý do tăng tiền thuê (giá thị trường khu vực tăng, thuế tài sản tăng, chi phí bảo trì tăng…)
- Tên và thông tin liên hệ của chủ nhà hoặc đơn vị quản lý
Nếu thông báo có điểm chưa rõ như “không ghi số tiền”, “không ghi thời điểm áp dụng”, hoặc “không giải thích lý do”, bạn nên hỏi lại chủ nhà ngay. Lưu ý, đồng ý khi nội dung chưa rõ ràng có thể dẫn đến nhiều rủi ro về sau.
Sau khi nhận thông báo, bạn cũng nên kiểm tra xem lý do tăng tiền thuê có hợp lý hay không, ví dụ như mức thuê hiện tại có thực sự thấp hơn mặt bằng chung trong khu vực hay không. Nếu thấy lý do không thuyết phục, hãy gửi phản hồi bằng văn bản hoặc email, nêu rõ rằng cần “yêu cầu giải thích thêm về lý do tăng giá” hoặc “chưa thể đồng ý với đề xuất điều chỉnh giá thuê”.
Luật quy định rằng chủ nhà không được tự ý tăng tiền thuê. Theo Điều 32 Luật Thuê và Cho Thuê Nhà Đất, nếu không có “lý do chính đáng”, bạn không có nghĩa vụ phải đồng ý. Trong quá trình thương lượng, trao đổi, bạn vẫn tiếp tục thanh toán tiền thuê như bình thường. Nếu lo lắng, bạn có thể tìm đến dịch vụ tư vấn miễn phí tại địa phương hoặc hỏi ý kiến luật sư.
Người thuê có thể làm gì nếu không đồng ý với việc tăng tiền thuê
Nếu không chấp nhận mức tăng tiền thuê, một lựa chọn cuối cùng là hòa giải tại tòa hoặc khởi kiện dân sự. Khi đó, bạn cần chuẩn bị tài liệu chứng minh rằng “mức thuê hiện tại là phù hợp”, chẳng hạn như:
- Báo cáo khảo sát hoặc ý kiến từ công ty bất động sản tổng hợp mức thuê của các căn tương tự trong khu vực
- Báo cáo thẩm định giá từ chuyên gia thẩm định bất động sản
Các khảo sát của công ty bất động sản được thực hiện bởi doanh nghiệp địa phương, tổng hợp danh sách bất động sản có điều kiện tương tự để đưa ra mức giá thị trường khách quan.
Báo cáo thẩm định bất động sản do chuyên gia đánh giá toàn diện tình trạng tòa nhà, vị trí, tiện ích xung quanh và mức giá thị trường để xác định mức thuê phù hợp.
Vì những tài liệu này có thể được tòa chấp nhận làm chứng cứ, nên khi thương lượng khó đạt kết quả, bạn nên chuẩn bị hồ sơ càng sớm càng tốt.
Xu hướng thị trường: Tình hình tăng tiền thuê gần đây ở Nhật
Theo Khảo sát Nhà ở và Đất đai 2023 của Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản, tiền thuê nhà ở cho thuê (mục đích cư trú) trung bình toàn quốc ở Nhật là khoảng 59.656 yên/tháng, tăng 7,1% so với năm 2018.
Nhà ở công (do tỉnh hoặc thành phố vận hành) trung bình 24.961 yên/tháng, tăng 7,6% so với 5 năm trước. Nhà UR (Urban Renaissance Agency – Sở Chấn hưng Đô thị) và các tổ chức công lập là 71.831 yên, chỉ tăng nhẹ 2,8%.
Trong khi đó, trong phân khúc nhà cho thuê tư nhân, vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường cho thuê nhà, giá thuê trung bình của nhà kết cấu gỗ là 54.409 yên (tăng 4.5%), nhà kết cấu khác thì có mức giá 68.548 yên (tăng 7.0%). Điều này cho thấy giá thuê của các tòa nhà kiên cố như chung cư bê tông cốt thép đang tăng rõ rệt hơn.
Nguyên nhân là do chi phí xây dựng, chi phí bảo trì tăng, lạm phát cũng như chi phí nhân công tăng.
Ngoài ra, ở các đô thị lớn, nhu cầu về “nhà ở chất lượng cao” cũng tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc bất động sản đi kèm với các tiện ích như cửa tự động (auto-lock), tủ giao hàng (delivery box), bãi đỗ xe. Về giá thuê trên mỗi chiếu tatami, mức trung bình toàn quốc là 3.403 yên. Loại cao nhất là nhà tư nhân kết cấu kiên cố phi gỗ (4.151 yên), tiếp theo là nhà UR/công (3.633 yên). Những con số này cho thấy nhà kết cấu kiên cố thường có giá thuê cao hơn trên cùng đơn vị diện tích.
Tham khảo: Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản | Khảo sát Nhà ở và Đất đai 2023
Mẹo hay để tự bảo vệ trước những tình huống bị tăng giá thuê bất hợp lý
Bước 1: Kiểm tra kỹ tài liệu chứng minh lý do tăng tiền thuê
Khi bị yêu cầu tăng tiền thuê, việc đầu tiên bạn nên làm là xem chủ nhà dựa vào số liệu hay cơ sở nào để đưa ra đề nghị đó.
Bước 2: Bình tĩnh thảo luận, tránh bị cảm xúc lấn át
Việc tăng tiền thuê có thể khiến bạn bất ngờ. Tuy nhiên, nếu để cảm xúc chi phối, việc thương lượng sẽ khó khăn hơn. Giữ thái độ bình tĩnh, nhẹ nhàng sẽ giúp bạn dễ trình bày quan điểm của mình hơn.
Nếu muốn tiếp tục ở lại, bạn cũng có thể chia sẻ cảm nhận và ý định của mình, ví dụ như “Tôi rất thích căn hộ hiện tại. Nếu mức thuê không thay đổi, tôi muốn tiếp tục sống lâu dài ở đây”.
Bước 3: Mở rộng các phương án thương lượng
Để tránh thiệt thòi khi thương lượng, đừng chỉ nghĩ theo hai hướng “chấp nhận tăng tiền thuê hoặc dọn đi”.
Bạn có thể thử thương lượng theo nhiều hướng linh hoạt hơn, chẳng hạn: thương lượng giảm mức tăng tiền thuê, dời thời điểm áp dụng mức tiền thuê mới, hoặc miễn phí gia hạn hợp đồng nếu đồng ý mức tiền thuê mới.
Phải làm gì nếu thương lượng không thành công
Việc thương lượng có thể không diễn ra như mong muốn – chủ nhà có thể nói: “Nếu không chấp nhận mức giá mới thì xin hãy chuyển đi,” hoặc việc trao đổi kéo dài đến mãi cho đến gần đến thời điểm tăng giá. Dù vậy, cứ yên tâm là bạn sẽ không cần phải chuyển nhà miễn là vẫn tiếp tục thanh toán mức thuê cũ.
Nếu chủ nhà từ chối nhận khoản thanh toán cũ với lý do “Tôi chỉ nhận mức tiền thuê mới”, bạn có thể nộp tiền thuê qua Văn phòng Ký gửi của Cục Pháp vụ. Việc ký gửi tiền thuê ở đây được coi là thanh toán hợp lệ. Ngoài ra, nếu thương lượng tiếp tục bế tắc, bạn có thể cân nhắc tiến hành hòa giải hoặc khởi kiện như đã chia sẻ ở phần trên.
Tóm tắt
Dưới đây là nội dung tóm tắt cách xác định tiền thuê, cơ chế tăng tiền thuê, sự khác nhau giữa hợp đồng thông thường và hợp đồng có thời hạn cố định, cùng cách thương lượng:
- Tiền thuê được xác định dựa trên nhiều yếu tố: cấu trúc công trình, tuổi thọ tòa nhà, vị trí, tiện ích, mặt bằng giá khu vực
- Việc tăng tiền thuê phải dựa trên cơ sở pháp lý, không phải dựa trên lý do cá nhân
- Nếu dự định ở lâu dài hãy chọn hợp đồng thuê thông thường; còn nếu chỉ muốn ở trong một khoảng thời gian nhất định, hãy chọn hợp đồng có thời hạn cố định.
- Tiền thuê có xu hướng tăng do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau
- Quy trình tăng tiền thuê bắt đầu bằng việc thương lượng trực tiếp giữa chủ nhà và người thuê
- Nếu không đồng ý mức tăng, bạn có thể nhờ dịch vụ tư vấn miễn phí của chính quyền địa phương hoặc luật sư; khi cần, có thể tiến hành hòa giải hoặc kiện ra tòa
- Khi thương lượng, cố gắng giữ bình tĩnh, tránh bị cảm xúc chi phối
- Nếu chủ nhà nhận thanh toán theo mức giá thuê cũ, hãy ký gửi tiền thuê nhà tại văn phòng ký gửi của Cục Pháp vụ
Village House với hơn 1.000 bất động sản cho thuê trên toàn quốc với giá thuê chỉ từ khoảng 20.000 yên/tháng. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng miễn tiền lễ, tiền đặt cọc, phí bảo lãnh, hay phí gia hạn hợp đồng (※) để giúp bạn tiết kiệm những chi phí ban đầu khi thuê nhà. Nếu đang tìm nơi ở mới, hãy tham khảo ngay trang web của chúng tôi.
※Lưu ý, tùy vào điều khoản hợp đồng và kết quả sàng lọc người thuê mà có thể cần phải đặt cọc.
Bài viết liên quan
Xin chào, tôi là Machiko Doi, một nhà văn tự do viết về nhà ở và cuộc sống ở Nhật Bản.
Tôi sống trong một ngôi nhà 80 năm tuổi được thừa kế từ ông bà cùng với hai con mèo nhận nuôi và con gái của tôi.
Chúng tôi sống một cuộc sống thoải mái trong khi sửa chữa ngôi nhà này.
Tôi thích nấu rau hái từ vườn và cá tươi do bố tôi bắt được, thưởng thức chúng với bia lạnh vào ngày nóng hoặc rượu sake nóng vào ngày lạnh.