Tại Nhật Bản, jiko bukken (事故物件) là một thuật ngữ thường được dùng trong ngành bất động sản để chỉ những “căn hộ từng xảy ra sự cố” hoặc “căn hộ/nhà bị nặng vía” — cách gọi phổ biến hơn trong tiếng Anh. Loại bất động sản này có tên gọi chính thức là shinri-teki kashi bukken (心理的瑕疵物件), dịch sát nghĩa là “bất động sản có khuyết điểm về mặt tâm linh”. Đây là cách để mô tả những bất động sản có quá khứ không mấy tích cực. 

Mặc dù căn hộ hay ngôi nhà này không có khiếm khuyết gì về mặt cấu trúc hay vị trí nhưng điểm khiến người mua hoặc người thuê do dự chính là yếu tố liên quan đến quá khứ trước đây của bất động sản đó. Chính vì vậy, loại bất động sản này thường có giá rẻ hơn từ 30% đến 40% so với mức giá thuê hoặc giá bán trung bình tại khu vực. 

Nếu bạn thích loại căn hộ này, hãy tiếp tục kéo xuống đọc. Nhân tiện, nếu đang muốn tìm căn hộ ở Nhật, hãy tham khảo Village House! Chúng tôi không yêu cầu đặt cọc (tùy vào kết quả kiểm tra tín dụng và điều khoản hợp đồng), không phí gia hạn, không tiền lễ và không phí môi giới. 

Khuyết điểm về mặt tâm linh 

Theo “Luật Giao dịch Bất động sản và Lô đất Xây dựng” của Nhật Bản, các chủ sở hữu và đơn vị môi giới bất động sản có nghĩa vụ pháp lý phải cung cấp đầy đủ mọi khuyết điểm có thể gây bất lợi cho người thuê về mặt sức khỏe hoặc tinh thần. Tuy nhiên, do khái niệm “khuyết điểm” còn mơ hồ, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) đã ban hành hướng dẫn mới vào tháng 10 năm 2021 nhằm giúp các bên liên quan (chủ sở hữu và các đơn vị môi giới bất động sản) xử lý và công bố thông tin liên quan đến những căn hộ/căn nhà bị ‘nặng vía’ dựa trên các tình huống thực tế và án lệ. 

Một trong những lý do khiến một bất động sản bị xếp vào dạng jiko bukken là khi có sự cố bất lợi xảy ra trong hoặc gần khuôn viên khiến giá trị và khả năng giao dịch của căn hộ/căn nhà đó bị ảnh hưởng. Những sự cố như vậy để lại “khuyết điểm tâm linh” cho bất động sản, khiến người thuê hoặc mua trở nên e dè — đặc biệt nếu tại đó từng có người chết do tự sát hoặc bạo lực. 

Nguyên nhân 

Nhà có người chết là một trong những lý do phổ biến khiến một bất động sản bị liệt vào diện jiko bukken, dù đó là do nguyên nhân tự nhiên, tai nạn, tự sát hay án mạng. Dù người mất ra đi theo cách nào thì đa phần nhiều người vẫn cảm thấy e dè khi mua hay thuê một nơi từng gắn liền với một câu chuyện tang thương như vậy. 

Tuy nhiên, jiko bukken không chỉ liên quan đến những căn hộ/ngôi nhà có người chết. Một bất động sản có thể mang “khuyết điểm tâm linh” bởi nhiều yếu tố khác làm giảm giá trị và tính hấp dẫn của nó trên thị trường, bao gồm: 

• Hoạt động tội phạm – khu nhà, tòa nhà hoặc khu vực lân cận từng có băng nhóm, ma túy, lừa đảo, hoặc các tiền án tiền sự khác 

• Hư hại – khu nhà, tòa nhà hoặc khu vực lân cận từng xảy ra hỏa hoạn, rò rỉ khí gas, ngập lụt, nhiễm nấm mốc, hoặc có động vật gây hại, v.v. 

• Nổi tiếng/tai tiếng – khu nhà, tòa nhà hoặc khu vực lân cận từng xuất hiện trong phim ảnh hoặc chương trình TV, trước đó thuộc sở hữu của người nổi tiếng, nhân vật tai tiếng hay từng là hiện trường một sự kiện lịch sử  

• Vấn đề về con người – khu nhà, tòa nhà hoặc khu vực lân cận từng là nơi hoạt động của tà giáo, có tranh chấp thừa kế, nợ nần, hay từng thuộc sở hữu của người bị theo dõi, quấy rối 

• Vị trí – khu nhà, tòa nhà hoặc khu vực lân cận được xây trên giếng cổ, gần nhà máy xử lý rác, nhà máy hóa chất, nghĩa địa, nghĩa trang, lò hỏa táng, hay những con đường thường xảy ra tai nạn, còn gọi là kankyo-teki kashi bukken (環境的瑕疵物件) 

• Yếu tố siêu nhiên – khu nhà, tòa nhà hoặc khu vực lân cận bị đồn ma ám hoặc có hiện tượng siêu nhiên kỳ lạ, nhất là nếu từng xảy ra những trường hợp tử vong đáng sợ, bất thường hoặc rùng rợn  

Hướng dẫn 

Như đã đề cập, chủ sở hữu bất động sản và các công ty môi giới nhà đất có nghĩa vụ pháp lý phải công khai bất kỳ sự cố nào liên quan đến cái chết hoặc các yếu tố khác khiến một bất động sản bị xếp vào loại jiko bukken cho khách thuê hoặc người mua tiềm năng. 

Nếu công ty môi giới đại diện cho chủ nhà, họ sẽ chịu trách nhiệm thu thập thông tin từ chủ sở hữu và tiến hành xác minh khi có yêu cầu liên quan đến các sự cố liên quan đến bất động sản trong quá khứ. 

Đối với các trường hợp tử vong tại bất động sản – đặc biệt là do tự sát hoặc nguyên nhân bất thường – luật giao dịch bất động sản Nhật Bản yêu cầu thông tin này phải được ghi rõ trong tài liệu “Chi tiết và Thông tin quan trọng”, đây là tài liệu bắt buộc phải ký trước khi ký kết hợp đồng thuê hoặc mua bán nhà. Trường hợp tử vong không chỉ bao gồm những cái chết xảy ra trong nhà hay căn hộ mà còn tính cả các khu vực chung của tòa nhà như thang máy hay cầu thang bộ. Việc không khai báo những sự cố này và các “khuyết điểm tâm linh” có thể khiến chủ nhà hoặc môi giới đối mặt với trách nhiệm pháp lý. 

Thông tin về sự cố tử vong phải được khai báo cho người thuê hoặc người mua trong vòng ba năm kể từ ngày xảy ra. Sau thời gian này, chủ sở hữu hoặc môi giới không còn nghĩa vụ pháp lý phải tiết lộ thông tin đó nữa. Tuy nhiên, đối với các sự kiện gây ảnh hưởng lớn đến xã hội, dù đã xảy ra từ rất lâu, chủ nhà và môi giới vẫn buộc phải thông báo đầy đủ cho người thuê hoặc người mua. 

Cơ hội mua giá hời 

Do mang “khuyết điểm tâm linh”, các bất động sản jiko bukken thường khó cho thuê hoặc bán lại. Để khắc phục điểm yếu này, chủ nhà và công ty môi giới thường đưa ra các mức giảm giá hoặc ưu đãi đi kèm như sẵn sàng trang bị đầy đủ nội thất, trang thiết bị điện tử để thu hút người mua và người thuê. 

Tùy vào mức độ nghiêm trọng của sự cố xảy ra tại hoặc gần căn hộ, bất động sản có thể được chủ nhà hoặc môi giới đưa ra các mức ưu đãi giảm giá như sau: 

• Giảm 5% đến 10% nếu người cư ngụ qua đời vì nguyên nhân tự nhiên hoặc “chết cô đơn”, tức là qua đời do bệnh hoặc tuổi già khi đang sống một mình. 

• Giảm 10% đến 30% nếu tại đó từng xảy ra vụ tự sát, tùy thuộc việc xảy ra bên trong căn hộ hay ở khu vực công cộng trong tòa nhà. 

• Giảm giá thuê hoặc giá mua đến 50% nếu có cái chết bạo lực, rùng rợn như giết người xảy ra ở bất động sản. 

Ngoài ra, các bất động sản từng bị đồn là có những sự việc siêu nhiên, như bị ma ám hoặc từng là nơi sinh hoạt của tà giáo, cũng sẽ bị ảnh hưởng về giá trị và khả năng bán hoặc cho thuê. Những ai đủ can đảm và không ngại quá khứ “nặng vía” có thể tận dụng điều này để thương lượng giá tốt hơn. Điều này cũng áp dụng cho những nơi vừa có khuyết điểm vật lý lẫn tâm linh. Nếu bạn hứng thú với dạng nhà loại này, có thể ghé thăm một số trang website chuyên liệt kê các căn hộ “ma ám” không chỉ riêng ở Nhật mà còn trên toàn thế giới. 

Cần lưu ý… 

Khi đang tìm thuê căn hộ hoặc mua nhà, nếu thấy mức giá “hời không tưởng” – đặc biệt là ở khu vực vốn nổi tiếng đắt đỏ – thì đây là dấu hiệu rất đáng để bạn cẩn trọng và tìm hiểu kỹ càng trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê hay mua bán. 

Các chủ sở hữu uy tín hoặc các công ty môi giới bất động sản chuyên nghiệp thường sẽ chủ động cung cấp thông tin về những sự cố từng xảy ra tại căn nhà, nhưng không phải lúc nào cũng đảm bảo như vậy. Do đó, ngoài việc xem kỹ hồ sơ pháp lý, dưới đây là một số dấu hiệu bạn nên lưu ý khi đi xem nhà: 

• Tòa nhà thì đã cũ, nhưng căn hộ bên trong lại được sửa sang như mới 

• Chỉ có một phòng hoặc một khu vực trong nhà được tân trang, còn lại vẫn giữ nguyên hiện trạng cũ 

• Nội thất và trang thiết bị trong nhà không đồng bộ – cái thì mới cái thì cũ kỹ  

Bên cạnh việc trực tiếp xem xét tình trạng căn nhà, bạn cũng nên tìm hiểu thêm về khu vực lân cận, cả online lẫn hỏi hàng xóm láng giềng bên cạnh – nếu bạn có khả năng giao tiếp tốt bằng tiếng Nhật, hãy thử trò chuyện với hàng xóm xung quanh. Ngoài ra, đừng ngần ngại hỏi chủ nhà hoặc môi giới những câu như: 

• Người thuê trước đã sống ở đây bao lâu và vì sao họ chuyển đi? 

• Căn nhà đã để trống bao lâu rồi? (Nếu căn nhà nằm ở khu vực “hot” mà lại bỏ không quá lâu, bạn nên hỏi vì sao.) 

• Tòa nhà / khu vực này từng có lịch sử liên quan đến ____ không? (Nếu bạn đã có nghiên cứu từ trước, đây cũng là cách tốt để kiểm tra câu trả lời của môi giới hoặc chủ nhà.) 

• Giá có thể thương lượng không? / Có những tiện ích hoặc đồ nội thất nào được kèm theo? 

Nếu là người chủ động tìm thuê hoặc mua căn hộ dạng jiko bukken thì hãy nói thẳng với môi giới hoặc chủ nhà, vì như thế họ có thể cởi mở chia sẻ thông tin với bạn hơn. 

Muốn tìm hiểu thêm thông tin về jiko bukken, tham khảo ngay bài viết sau đây: 6 website để tìm hiểu xem đó có phải là ngôi nhà ma ám (Jiko Bukken) hay không! 

CheR

Nhà văn tự do với hơn 2 năm kinh nghiệm viết cho Blog Village House, giáo viên dạy tiếng Anh và là người làm việc từ xa không cố định tại một nơi đã sống ở các quốc gia bao gồm Cộng hòa Séc, Vương quốc Anh, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, Nhật Bản và gần đây nhất là Gruzia. Tôi không ngừng săn lùng căn hộ tốt nhất, tối ưu nhất để làm việc từ xa khi không hứng thú với việc đi xem liên hoan phim, hòa nhạc và kịch.