Đặt cọc là thường là khoản tiền thiết yếu khi đi thuê nhà hay một căn hộ. Khoản tiền đặt cọc, hay còn gọi là tiền đảm bảo này là một dạng tiền bảo hiểm cho đại lý môi giới lẫn chủ nhà trong trường hợp khách thuê làm điều gì đó bất lợi chẳng hạn như không đóng tiền thuê nhà, gây thiệt hại cho tài sản quá mức hao mòn bình thường, hay là khi bỏ chỗ thuê đó.
Tuy nhiên, nếu bạn thực sự đang không dư dả tiền mặt thì có những đại lý môi giới bất động sản như Village House có dịch vụ thuê nhà mà không cần phải đặt cọc. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng điều này phụ thuộc vào kết quả kiểm tra tín dụng cá nhân.
Định nghĩa và Mức phí
Tiền đặt cọc, hay còn gọi là shikikin ở Nhật Bản, là người thuê phải trả trước một khoản tiền nhất định cho chủ nhà khi ký hợp đồng thuê. Nói chung, tiền đặt cọc tương đương từ một đến hai tháng tiền thuê nhà, mặc dù khoản này cũng có thể lên đến 6 tháng tiền thuê nhà tùy thuộc vào loại bất động sản cho thuê và các điều kiện khác của hợp đồng thuê.
Ở Nhật, đối với các hợp đồng thuê dài hạn 2 năm đều đòi phải có tiền đặt cọc shikikin. Khoản tiền này dùng để chi trả các khoản tiền thuê nhà chưa thanh toán cùng với những thiệt hại và sửa chữa tài sản khi khách thuê chuyển đi. Tùy theo điều kiện của hợp đồng thuê, khoản phí dọn dẹp bắt buộc, được áp dụng phổ biến trong hầu hết các hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản, cũng được cấn trừ vào tiền đặt cọc.
Theo luật, chủ nhà hoặc môi giới bất động sản phải đảm bảo an toàn cho khoản tiền đặt cọc của người thuê trong suốt thời gian thuê nhà. Khi người thuê rời căn hộ thì phải hoàn lại khoản tiền đặt cọc này sau khi trừ đi các khoản khấu trừ như:
- Tiền thuê nhà chưa thanh toán
- Phí dọn dẹp
- Sửa chữa những hư hỏng, thiệt hại không phải là hao mòn thông thường
Việc xem xét hư hỏng nào là “hao mòn” thường rất chủ quan, tùy theo từng chủ nhà. Ở Nhật, Bộ Đất đai, Cơ sở Hạ tầng và Giao thông định nghĩa “hao mòn” là điều sẽ được “khôi phục lại hiện trạng ban đầu” hay genjyou kaifuku.
Điều này không có nghĩa là khi người thuê dọn đi, căn hộ phải được khôi phục lại như khi mới được xây dựng và chưa có người ở. Mà thay vào đó, nó nghĩa là mọi vết xước, vết lõm, vết ố, phai màu, v.v … do sử dụng hàng ngày đều có thể được xử lý dễ dàng; và như vậy, thuộc về định nghĩa của “hao mòn”.
Những điều thường không được coi là hao mòn do sử dụng hàng ngày gồm có:
- Vết khoét, vết rạch, vết xước sâu, v.v do di chuyển đồ nội thất mà không có lớp đệm bảo vệ, đồ vật rơi vỡ, hay do vật nuôi trong nhà, v.v
- Các vết bẩn do sự cố tràn mà không được lau dọn kịp thời
- Nấm mốc và hư hỏng do nước
- Dầu mỡ tích tụ trong khu vực bếp mà không được lau dọn
Kiểm tra và Chú ý cẩn thận
Khi người thuê dọn đi, chủ nhà hoặc môi giới bất động sản sẽ tiến hành kiểm tra lần cuối trước khi hoàn trả lại tiền đặt cọc. Bất cứ hư hỏng nào không phải là hao mòn thông thường sẽ bị trừ vào tiền đặt cọc.
Để đảm bảo bạn có thể nhận lại đủ hoặc gần đủ khoản đặt cọc này, bạn có thể tự kiểm tra trước. Rất nhiều đại lý môi giới bất động sản, trong đó có Village House, sẽ hỗ trợ người thuê một danh sách kiểm tra căn hộ, để bạn kiểm tra khi dọn vào nhà mới.
Mục đích của danh sách kiểm tra này là để người thuê mới tiến hành kiểm tra xem có bất kỳ hư hỏng nào đã có từ trước, nấm mốc, vết bẩn, dầu mỡ tích tụ, đồ dùng bị hỏng, v.v. do người thuê trước để lại hoặc gây ra không. Ghi chú lại những vấn đề này sẽ giúp bạn tránh được nhiều vấn đề, thậm chí là tránh được việc tranh chấp với chủ nhà hoặc đại lý bất động sản khi sau này bạn chuyển đi.
Danh sách kiểm tra căn hộ sẽ có cả hình ảnh và video. Nhớ cài chế độ có hiện ngày giờ trên hình ảnh để có thể sử dụng ảnh đó làm bằng chứng sau này. Tốt nhất là khi vừa dọn vào ở là bạn phải kiểm tra ngay để sau này tránh được việc bị đổ lỗi cho những hư hỏng đã có từ trước.
Dọn dẹp vệ sinh
Còn một chi phí bắt buộc khác khi thuê nhà ở Nhật Bản, đấy là chi phí dọn dẹp vệ sinh. Chẳng hạn như ở Village House, phí dọn dẹp vệ sinh bắt buộc là 1.210 yên/m2, vì vậy dù bạn có muốn bỏ qua việc dọn dẹp trước khi rời đi, nhưng vẫn nên tổng vệ sinh một lần để giảm thiểu những tranh chấp tiềm ẩn về những hư hao có thể không được xem là hao mòn thông thường.
Hoàn trả
Khoản hoàn trả thực tế của khoản tiền người thuê đặt cọc sẽ được hoàn lại sau khi nhà hoặc căn hộ đó đã được kiểm tra cũng như sau khi đã cấn trừ những khoản khấu trừ cần thiết. Thông thường, tiền đặt cọc sẽ được thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng nhưng hãy kiểm tra với chủ nhà hoặc đại lý bất động sản để xem bạn phải thanh toán khoản phí này như thế nào nhé.