Hai vấn đề phổ biến thường gặp nhất khi thuê nhà ở Nhật là cách xử lý tiền cọc và chi phí khôi phục trả lại hiện trạng ban đầu của căn hộ khi bạn trả nhà. Thông thường, tiền cọc được dùng để chi trả cho việc sửa chữa, dọn dẹp để trả lại căn hộ trở lại tình trạng ban đầu. Tuy nhiên, không ít người thuê băn khoăn việc liệu có phải trả toàn bộ chi phí sửa chữa sau khi chuyển đi không cũng như khoản tiền cọc được hoàn lại như thế nào.

Trong bài viết này chúng tôi sẽ giải thích rõ các khoản phí ban đầu khi thuê nhà ở Nhật, quy định pháp lý về nghĩa vụ khôi phục trả lại hiện trạng ban đầu, quy trình hoàn cọc và nơi bạn có thể liên hệ nếu gặp tranh chấp. Hãy tìm hiểu kỹ những điểm này trước khi đặt bút ký hợp đồng, để tránh rắc rối không đáng có sau này nhé!

Tại Village House, bạn có thể tìm thấy nhiều căn hộ giá rẻ, chỉ từ khoảng 20.000 yên/tháng. Thêm nữa, chúng tôi không yêu cầu tiền lễ hay phí môi giới, giúp tiết kiệm đáng kể các chi phí ban đầu khi chuyển nhà. Chưa kể là một số căn hộ còn được miễn tiền đặt cọc! Với hơn 1.000 căn hộ cho thuê trên khắp nước Nhật, nếu đang muốn tiết kiệm các khoản phí ban đầu, hãy tham khảo ngay trang web của chúng tôi nhé.

Hiểu rõ khoản tiền cọc ở Nhật (shikikin, reikin và các khoản khác)

Khi ký hợp đồng thuê nhà tại Nhật, bạn sẽ cần chuẩn bị các khoản phí ban đầu bên cạnh tiền thuê hàng tháng. Thông thường, tổng các chi phí ban đầu rơi vào khoảng 4 đến 6 tháng tiền thuê. Ví dụ: nếu tiền thuê là 80.000 yên/tháng, bạn có thể sẽ cần chuẩn bị khoảng 400.000 yên tất cả.

Dưới đây là bảng kê các khoản phí ban đầu khi thuê nhà ở Nhật:

*Tham khảo: Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) – Thông tin về giao dịch bất động sản cho người tiêu dùng

Để tiết kiệm các chi phí chuyển nhà ban đầu, bạn có thể tìm hiểu những lựa chọn như Căn hộ Zero-Zero (không tiền cọc, không tiền lễ), thương lượng phí môi giới hoặc tận dụng các chương trình ưu đãi miễn tiền thuê nhà. Các chi phí ban đầu này có thể khác nhau tùy theo chủ nhà hoặc đơn vị quản lý, nên đừng ngần ngại hỏi kỹ trước khi ký hợp đồng nhé.

Mời bạn tìm hiểu thêm trên blog: Thuê nhà 0-0: Cơ hội hay bạn có từng nghe qua chưa?  

Trách nhiệm theo luật định và quy tắc giữa người thuê & chủ nhà

Từ tháng 4 năm 2020, theo Bộ luật Dân sự sửa đổi (Chỉnh sửa 2020), các quy định về tiền cọc và nghĩa vụ khôi phục hiện trạng trong hợp đồng thuê nhà đã được cập nhật.

Nhiều người nghĩ rằng “khôi phục hiện trạng” nghĩa là phải trả lại căn hộ y hệt như lúc mới nhận, nhưng thực tế không phải vậy. Theo quy định, người thuê không phải chịu chi phí cho hao mòn tự nhiên hay những hư hại do sinh hoạt hàng ngày.

Nói cách khác, những chi phí sửa chữa hao mòn tự nhiên do sinh hoạt hàng ngày thuộc trách nhiệm của chủ nhà, được xem là đã bao gồm trong chi phí tiền thuê.

Vậy đâu là những hư hại do hào mòn tự nhiên, còn những hư hại hay vết ố dạng nào là dạng mà người thuê phải chịu trách nhiệm? Hãy xem bảng ví dụ dưới đây:

Chẳng hạn đối với sàn nhà, sàn nhà phai màu tự nhiên do ánh nắng mặt trời được xem là hao mòn tự nhiên, do đó thuộc trách nhiệm của chủ nhà. Trong khi đó, nếu người thuê không đóng cửa sổ và bị nước mưa hắt vào nhà, khiến sàn bị ố thì đây được xem là lỗi của người thuê, do đó chi phí sửa chữa do người thuê chi trả.

Tương tự như vậy, những vết lỗ nhỏ do ghim hoặc móc treo lịch, tranh hoặc phai màu trên giấy dán tường do ánh nắng tự nhiên thì đều được xem là hao mòn tự nhiên và trách nhiệm thuộc về chủ nhà. Tuy nhiên, nếu người thuê khoan vít lắp kệ hoặc tạo lỗ lớn trên tường, thì chi phí sửa chữa sẽ do người thuê chi trả.

Mời bạn tìm hiểu thêm trên blog: Mẹo khắc phục những hư hỏng nhỏ để lấy lại tiền đặt cọc

Các điều khoản trong hợp đồng thuê có thể ảnh hưởng đến tiền cọc (phí khôi phục & dọn dẹp)

Khôi phục lại nguyên trạng

Theo “ Hướng dẫn về khôi phục hiện trạng và xử lý tranh chấp” của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), những hao mòn tự nhiên, vết bẩn do sinh hoạt hằng ngày hay xuống cấp theo thời gian không được xem là những hư hại cần khôi phục. Trước đây, Bộ luật Dân sự cũ chưa quy định rõ ràng điều này, nên nhiều trường hợp bị xử lý không nhất quán. Tuy nhiên Bộ luật Dân sự sửa đổi tháng 4/2020 đã quy định cụ thể người thuê không có nghĩa vụ khôi phục hiện trạng căn hộ do những hư hại hao mòn tự nhiên mà không do lỗi của họ.

Khi bất động sản cho thuê bị hư hỏng sau khi bàn giao cho người thuê (trừ trường hợp hư hỏng xuống cấp theo thời gian hay hao mòn tự nhiên do quá trình sử dụng bình thường và lão hóa của bất động sản) thì người thuê có nghĩa vụ phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của bất động sản vào thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê. Tuy nhiên, nghĩa vụ này không áp dụng cho hư hại mà nguyên nhân nằm ngoài lỗi hay sự bất cẩn của người thuê.

Trích: Điều 621 | Nghĩa vụ Khôi phục Hiện trạng của Người thuê

Tuy nhiên, tùy theo hợp đồng, vẫn có thể tồn tại các điều khoản đặc biệt (điều khoản ngoại lệ) quy định khác với nguyên tắc chung. Để tránh những hiểu lầm không đáng có, nhớ kiểm tra kỹ với chủ nhà hoặc môi giới về phạm vi cần khôi phục và bên nào sẽ chịu trách nhiệm chi trả những chi phí này.

Phí dọn dẹp

Theo “ Hướng dẫn về khôi phục hiện trạng và xử lý tranh chấp” của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), phí dọn nhà thường xuất hiện khi người thuê dọn đi. Do đó, việc thu một khoản phí dọn dẹp cố định ngay khi dọn vào không bắt buộc theo luật. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng thuê có điều khoản đặc biệt nêu rõ người thuê phải chịu trách nhiệm thanh toán chi phí dọn dẹp thì người thuê có nghĩa vụ pháp lý phải chi trả khoản này.

Chi phí dọn dẹp trung bình (trong trường hợp không có những hư hỏng do bất cẩn hay chủ đích)

Nếu còn những lo ngại, chẳng hạn như “Sao chi phí dọn dẹp lại đắt đỏ như vậy” hay “Thật sự tôi phải chi trả chi phí dọn dẹp khi chuyển đi sao?” thì hãy xác nhận rõ với công ty quản lý hoặc chủ nhà trước khi ký kết hợp đồng.

Những khoản phí khấu trừ trong tiền cọc

Thông thường, chi phí sửa chữa và khôi phục sẽ được trừ trực tiếp từ tiền cọc mà bạn đã đóng khi dọn vào. Nếu chi phí sửa chữa vượt quá tiền cọc, bạn sẽ cần bù phần chênh lệch. Còn ngược lại, nếu thấp hơn thì khoản dư sẽ được hoàn trả cho bạn.

Như đã chia sẻ trong phần trên, theo hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), tiền cọc sẽ được hoàn lại toàn bộ nếu căn hộ chỉ bị hao mòn tự nhiên hoặc xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, các khoản sau sẽ có thể được khấu trừ trong phần tiền cọc:

• Phí dọn dẹp (nếu có ghi rõ trong hợp đồng thuê) 

• Chi phí sửa sàn, giấy dán tường bị trầy xước, ố bẩn ngoài phạm vi hao mòn thông thường theo thời gian 

• Hư hại nặng hoặc vết bẩn nghiêm trọng cần thay mới thiết bị cố định như bếp, nhà tắm hoặc toilet 

Kiểm tra và lập bảng quyết toán khi chuyển nhà

Việc kiểm tra hiện trạng căn hộ khi chuyển nhà sẽ được tiến hành để xác định bên nào phải chịu chi phí sửa chữa. Trong quá trình kiểm tra, bạn cần dọn sạch đồ đạc và vệ sinh căn hộ. Sau đó, hai bên – người thuê và bên quản lý căn hộ hoặc chủ nhà sẽ cùng kiểm tra toàn bộ căn hộ.

Lưu ý rằng, nếu có bằng chứng ghi nhận hư hỏng hoặc vết ố đã có sẵn trước khi bạn dọn vào, thì bạn không phải chịu trách nhiệm sửa chữa. Hãy chụp ảnh hoặc quay video lại và gửi cho chủ nhà. Khi quay chụp, nhớ bật chế độ hiển thị ngày & giờ tự động, để làm bằng chứng hợp lệ.

Sau buổi kiểm tra, bạn sẽ nhận được bản xác nhận trong đó có đầy đủ bảng chi tiết khấu trừ tiền cọc. Nếu có khoản nào không rõ ràng hoặc chưa được giải thích đầy đủ, bạn có quyền yêu cầu làm rõ dựa trên hợp đồng thuê nhà.

Trong trường hợp bạn không đồng ý với khoản chi phí, hoặc chủ nhà từ chối cung cấp bảng kê, tuyệt đối không ký xác nhận. Nếu tình huống có dấu hiệu trở thành tranh chấp, bạn nên liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan tư vấn pháp lý để được hỗ trợ (phần này sẽ được giải thích chi tiết ở phần sau của bài viết).

Cách để nhận hoàn tiền cọc suôn sẻ

Khi bạn nhận được bảng kê chi tiết về chi phí sửa chữa, phí dọn dẹp và tiền thuê chưa thanh toán, hãy kiểm tra kỹ từng hạng mục. Nếu phát hiện điểm bất thường hoặc chưa rõ ràng, hãy liên hệ ngay với bên quản lý để xác minh. Thông thường, tiền cọc sẽ được hoàn trong vòng 1–2 tháng kể từ khi bạn trả nhà. Một số hợp đồng có ghi rõ thời hạn hoàn tiền cọc, vì vậy bạn nên kiểm tra lại hợp đồng để yên tâm hơn.

Nếu việc hoàn tiền bị chậm trễ, bạn có thể gửi email nhắc nhở công ty quản lý xử lý sớm.

Mẫu email nhắc hoàn tiền cọc trễ

Gửi: [Tên công ty/ Người phụ trách]

Kính gửi [Tên người phụ trách] / Bộ phận phụ trách [Tên Công ty BĐS],

Tôi là [Họ và tên], người thuê trước đây của căn hộ [Tên căn hộ], phòng [Số phòng].

Tôi đã nhận được biên bản kiểm tra hiện trạng và bảng quyết toán vào ngày [Ngày nhận]. Tuy nhiên, đã hơn một tháng trôi qua mà tôi vẫn chưa nhận được tiền hoàn cọc.

Vì vậy, tôi xin được xác nhận lại tình trạng xử lý hoàn tiền theo thời hạn và chi tiết được nêu trong hợp đồng thuê.  Rất mong anh chị/ quý công ty thông báo giúp tôi ngày dự kiến chuyển khoản và số tiền hoàn lại.

Xin chân thành cảm ơn sự hỗ trợ của anh chị/quý công ty.

Trân trọng,

――――――――――――
[Họ tên]

[Địa chỉ]

Phone: [Số điện thoại]

Email: [Địa chỉ Email]
――――――――――――

Xử lý tranh chấp & hỗ trợ pháp lý

Nếu bạn gặp vấn đề với chủ nhà hoặc công ty quản lý, hãy liên hệ với các tổ chức sau để được tư vấn. Nhân viên tại đây có kinh nghiệm chuyên môn về hợp đồng thuê nhà và sẽ hỗ trợ bạn tìm hướng giải quyết.

Trước khi liên hệ, hãy chuẩn bị sẵn hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán (ví dụ như sao kê chuyển khoản) từ lúc ký hợp đồng thuê, cũng như lịch sử trao đổi với công ty quản lý hoặc chủ nhà. Những giấy tờ này sẽ giúp bạn trình bày tình huống rõ ràng và chi tiết hơn.

Nếu vấn đề không được giải quyết thông qua đường dây tư vấn, bạn có thể cân nhắc các lựa chọn như hòa giải dân sự hoặc thực hiện một vụ kiện đơn giản. Trong hòa giải dân sự, một nhân sự chuyên trách sẽ thực hiện hòa giải giữa người thuê nhà và công ty bất động sản (chủ nhà) để giúp giải quyết vấn đề. Để biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ tòa án địa phương nơi bạn cư trú.

Phòng tránh rắc rối: Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng

Những hạng mục cần kiểm tra trong hợp đồng

Bên cạnh các nội dung cơ bản như thời hạn hợp đồng, điều khoản gia hạn, phương thức thanh toán tiền thuê và thời hạn báo trước khi trả nhà, bạn cần xác định rõ phạm vi sửa chữa hoặc khôi phục hiện trạng cũng như phần nào thuộc trách nhiệm của người thuê.

Kiểm tra chi tiết tiền cọc, tiền lễ và phí dọn dẹp

Ngoài tiền cọc và tiền lễ, bạn cũng cần kiểm tra chi tiết những khoản phí có thể bị tính khi bạn dọn nhà (chẳng hạn như phí dọn dẹp, phí vệ sinh máy điều hòa, phí thay chìa khóa, v.v). Một số nơi áp dụng mức phí dọn cố định cho người thuê, vì vậy nên xác nhận rõ số tiền và điều kiện trước khi ký hợp đồng.

Những điểm chính cần xác nhận trước để tránh tranh chấp

• Mức hao mòn tự nhiên nào thuộc trách nhiệm của chủ nhà 

• Ví dụ cụ thể về vết trầy, ố bẩn trên tường và sàn nhà mà người thuê phải chịu trách nhiệm 

• Quy trình kiểm tra khi trả nhà và khung thời gian hoàn tiền cọc 

• Cách tính chi phí sửa chữa (theo chi phí thực tế hay mức cố định) 

• Lý do áp dụng phí dọn dẹp hoặc phí thay khóa (nếu có) 

Nếu có điểm nào chưa rõ, hãy xác nhận trực tiếp với công ty môi giới hoặc chủ nhà. Khi trao đổi, không chỉ nói miệng, mà nên trao đổi bằng văn bản, để tránh tranh cãi về sau khi chuyển nhà.

Tổng hợp

Dưới đây là bảng tổng hợp những quy tắc cơ bản và những điều cần nhớ về tiền cọc, tiền lễ, chi phí sửa chữa cũng như những điều quan trọng cần lưu tâm trước khi ký kết hợp đồng.

• Tiền cọc được dùng để thanh toán chi phí khôi phục hiện trạng khi bạn chuyển đi 

• Người thuê không phải chịu phí sửa chữa do hao mòn tự nhiên hoặc xuống cấp theo thời gian 

• Tiền lễ là khoản tiền cảm ơn chủ nhà và sẽ không được hoàn lại 

• “Khôi phục hiện trạng” không có nghĩa là trả lại căn hộ y hệt như lúc mới nhận nhà 

• Người thuê chịu trách nhiệm cho những hư hại, vết ố bẩn do bất cẩn hoặc sơ suất cá nhân 

• Phí dọn dẹp khi dọn vào chỉ được thu nếu hợp đồng ghi rõ 

• Kiểm tra kỹ ai chịu trách nhiệm sửa chữa hư hỏng khi kiểm tra lúc trả nhà 

• Đọc kỹ bảng quyết toán trước khi ký xác nhận; đừng ký nếu chưa đồng ý với chi tiết trong bảng quyết toán 

• Nếu có tranh chấp, hãy nhờ chuyên gia hoặc cơ quan pháp lý hỗ trợ 

• Trước khi ký, hãy làm rõ mọi thắc mắc với chủ nhà hoặc công ty môi giới. 

Tại Village House, bạn không cần đóng tiền cọc, tiền lễ hay phí môi giới*. Ngoài ra, bạn còn có thể tận dụng ưu đãi miễn tiền thuê nhà** để giảm đáng kể chi phí ban đầu. Nếu muốn chuyển nhà mới mà không quá tốn kém, hãy liên hệ ngay với chúng tôi!

*Tùy vào điều khoản hợp đồng và kết quả sàng lọc người thuê mà có thể cần phải đặt cọc.

**Một số căn hộ không áp dụng chương trình ưu đãi miễn phí tiền thuê nhà

Bài viết liên quan: 

• Bạn cần dọn dẹp gì trước khi chuyển đi?  

• Có nên sửa các vết xước trên sàn gỗ không? Hướng dẫn đầy đủ về cách sửa và ngăn bị hư hỏng sàn nhà  

• Mẹo tránh bị tính phí “khủng” khi chuyển nhà  

• Cách thông báo cho chủ nhà khi sắp chuyển đi: cách trao đổi và những lưu ý quan trọng  

• Chi phí dọn đi thường là bao nhiêu? 7 mẹo để giảm chi phí khi chuyển đi!   

Machiko Doi

Xin chào, tôi là Machiko Doi, một nhà văn tự do viết về nhà ở và cuộc sống ở Nhật Bản.

Tôi sống trong một ngôi nhà 80 năm tuổi được thừa kế từ ông bà cùng với hai con mèo nhận nuôi và con gái của tôi.

Chúng tôi sống một cuộc sống thoải mái trong khi sửa chữa ngôi nhà này.

Tôi thích nấu rau hái từ vườn và cá tươi do bố tôi bắt được, thưởng thức chúng với bia lạnh vào ngày nóng hoặc rượu sake nóng vào ngày lạnh.