No mercado imobiliário de aluguel do Japão, os aumentos de aluguel continuam devido ao aumento dos custos com material de construção e mão de obra, além de taxas mais altas de reparo e manutenção. No entanto, os proprietários não podem aumentar o aluguel livremente. Os aumentos de aluguel devem estar em conformidade com as disposições do Artigo 32 da Lei de Locações de Terrenos e Edifícios.
Este artigo explica como o aluguel é determinado no Japão, a base legal para aumentos de aluguel, diferenças entre contratos de locação padrão e de prazo fixo, métodos de negociação e tendências recentes no mercado de aluguel.
Observação: as informações abaixo fornecem orientações gerais sobre o sistema de locação do Japão. As políticas e procedimentos podem diferir por propriedade ou contrato. Elas não são aconselhamento jurídico; para situações individuais, recomendamos consultar um serviço de consultoria profissional ou local.
Como o aluguel é determinado no Japão
O aluguel é determinado considerando fatores como:
- Estrutura do imóvel (madeira, estrutura de aço, concreto armado, etc.)
- Idade da construção
- Localização
- Planta baixa e tamanho
- Comodidades e características
- Taxas de mercado na área circundante
Em termos de estrutura, os edifícios de apartamentos de concreto armado tendem a ter aluguel mais alto do que os apartamentos de madeira devido ao melhor isolamento acústico e à resistência a terremotos. O aluguel também varia de acordo com a idade do edifício, a distância até uma estação, o acesso aos centros das cidades e se há instalações convenientes, como estabelecimentos comerciais ou escolas nas proximidades.
Além disso, o nível de comodidades, como sistemas de bloqueio automático, caixas de entrega e disponibilidade de estacionamento, também afeta o aluguel. Após considerar de forma abrangente vários fatores, o proprietário do imóvel normalmente define o valor do aluguel.
Quando e por que os proprietários podem aumentar o aluguel
Os proprietários só podem aumentar o aluguel quando houver razões legalmente justificadas, não a seu próprio critério. Por exemplo, eles podem solicitar uma revisão do aluguel se “os impostos ou os custos de manutenção aumentaram”, “os preços flutuaram” ou “o aluguel é excessivamente baixo (ou alto) em comparação com as taxas do mercado circundante”.
De acordo com o Artigo 32 da Lei de Locações de Terrenos e Edifícios:
“Quando o aluguel de um edifício se tornar inadequado devido a aumentos ou reduções de impostos ou outros encargos sobre o terreno ou edifício, aumentos ou quedas no preço do terreno ou edifício ou outras mudanças nas condições econômicas, ou em comparação com o aluguel de edifícios semelhantes nas proximidades, qualquer uma das partes poderá, independentemente dos termos do contrato, solicitar um aumento ou redução no aluguel do edifício no futuro. No entanto, se houver um acordo especial de que o aluguel do edifício não será aumentado por um determinado período, essa disposição deverá ser seguida.”
Os aumentos de aluguel podem ser considerados quando os impostos, como imposto sobre a propriedade ou custos de reparo e administração, aumentam, os custos de manutenção aumentam devido a maiores despesas com material ou mão de obra, os custos aumentam devido à inflação ou quando as taxas gerais de mercado na área circundante aumentam e o aluguel atual está abaixo do valor de mercado.
Por outro lado, casos como “o proprietário quer aumentar a renda pessoal”, “porque o inquilino está morando no imóvel há muito tempo” ou “apenas querer aumentar o aluguel” não constituem mudanças legalmente válidas nas circunstâncias e não são permitidas.
Para obter mais informações, confira nosso artigo: O Que Faz Com Que Um Apartamento Seja Mais Caro?
Locações de prazo fixo x comuns: principais diferenças
Em um contrato de locação padrão, desde que o inquilino deseje continuar, o contrato pode ser renovado, a menos que o proprietário tenha justa causa para recusar. Enquanto isso, os contratos de locação de prazo fixo têm como premissa terminar quando o período do contrato expirar, não permitem renovação automática e exigem acordo mútuo entre o proprietário e o inquilino para renovação.
Além disso, os contratos de locação padrão geralmente reconhecem o direito de solicitar aumentos ou reduções de aluguel. As taxas de renovação se aplicam se estipuladas no contrato, mas a principal característica é que esse tipo de contrato é renovável.
Em contraste, os contratos de locação de prazo fixo não têm renovação após o término do período do contrato. Portanto, as taxas de renovação normalmente só aparecem como parte de um novo contrato após o término do contrato original. As revisões de aluguel também podem ser restritas por cláusulas especiais.
Ao escolher dentre os tipos de contrato, considere fatores como “quanto tempo você planeja morar no imóvel” e “se deseja a opção de renovar o contrato”.
| Contrato de locação padrão | Contrato de locação de prazo fixo | |
| Método de contrato | Oral ou escrito | Escrito (por exemplo, documentos com firma reconhecida) |
| Renovação do contrato | Renovado, a menos que haja justa causa para não o fazer | Sem renovação automática após o vencimento do contrato (renovação possível) |
| Aumentos/reduções de aluguel | Podem ser solicitados independentemente de cláusulas especiais | Seguem as disposições das cláusulas especiais |
| Cancelamento no meio do contrato pelo inquilino | Se houver uma cláusula especial sobre o cancelamento no meio do contrato, siga essas disposições | Para propriedades residenciais abaixo de 200 m², os inquilinos podem cancelar o contrato no meio se forem reconhecidas circunstâncias inevitáveis. No entanto, se houver uma cláusula especial sobre o cancelamento no meio do contrato, essas disposições se aplicam |
Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo – Sistema de Locações de Prazo Fixo
Para obter mais informações, confira nosso artigo: Guia do Processo de Contrato de Locação de Apartamentos
Como funciona o processo de revisão de aluguéis na prática
Primeiro, o proprietário ou a administradora negocia diretamente com o inquilino sobre a revisão do aluguel. Nesse momento, é prática padrão esclarecer os motivos da revisão e enviar o documento de solicitação ao inquilino usando correio certificado. Se o inquilino revisar o conteúdo e concordar, os detalhes da revisão serão documentados por escrito, como um memorando, concluindo assim o procedimento.
Requisitos de aviso de aumento de aluguel no Japão (o que deve ser incluído)
Quando você recebe um aviso de aumento de aluguel do proprietário ou da administradora, é importante primeiro revisar o conteúdo do aviso. O aviso deve incluir informações como:
- O nome da propriedade, endereço e outros detalhes do contrato
- A data do aviso e a data de vigência na qual o aumento começa
- Aluguel atual e novo aluguel (ou o valor do aumento)
- Motivo do aumento (aumento das taxas na vizinhança, aumento dos impostos sobre a propriedade ou custos de manutenção, etc.)
- Nome e informações de contato do proprietário ou da administradora
Se houver pontos incertos como “nenhuma quantia escrita”, “não está claro quando entrará em vigor” ou “nenhuma explicação dos motivos”, verifique com o proprietário. Tome cuidado, pois concordar com o aviso enquanto o conteúdo não estiver claro pode causar problemas mais tarde.
Após receber o aviso, verifique se os motivos que justificam a revisão são apropriados. Por exemplo, verifique se há uma explicação razoável como “o aluguel é menor do que de propriedades semelhantes nas proximidades”. Se você não estiver convencido(a), comunique por escrito ou por e-mail que está “solicitando uma explicação dos motivos fornecidos” ou “não pode concordar com a revisão”.
Os aumentos unilaterais de aluguel não são legalmente permitidos, portanto, de acordo com o Artigo 32 da Lei de Locações de Terrenos e Edifícios, você não tem obrigação de aceitar sem “justa causa”. Continue as negociações enquanto paga o aluguel e, se estiver preocupado(a), consulte o serviço de consulta gratuito do seu município ou um advogado.
O que os inquilinos podem fazer se discordarem de um aumento de aluguel
Se você não puder aceitar o aumento do aluguel, há, em última análise, um método para buscar resolução por meio de mediação judicial ou litígio. Nesse caso, você precisará preparar materiais que demonstrem “que o aluguel atual é apropriado”, como:
- Relatórios de pesquisa ou pareceres de empresas imobiliárias resumindo os aluguéis de propriedades próximas semelhantes
- Relatórios de investigação detalhados (laudos de avaliação) de avaliadores imobiliários
Pesquisas de empresas imobiliárias são solicitadas de empresas locais. Elas compilam listas de aluguéis de propriedades com condições semelhantes na mesma região, usadas para confirmar objetivamente as taxas de mercado.
Os laudos de investigação de avaliadores imobiliários (laudos de avaliação) são julgamentos abrangentes de especialistas que examinam a propriedade, avaliando a condição do edifício, a localização e as condições de mercado ao redor para relatar o preço apropriado.
Como esses materiais são aceitos como prova em juízo, é bom preparar a documentação quando a resolução por meio de negociação parecer difícil.
Tendências recentes do mercado em aumentos de aluguel no Japão
De acordo com a “Pesquisa de Habitação e Terras de 2023” do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o aluguel de moradias (para uso residencial) no Japão é de aproximadamente ¥ 59.656 por mês em todo o país – um aumento de 7,1% em relação a 2018.
As moradias públicas (operadas por prefeituras ou municípios) custam em média ¥ 24.961 por mês – um aumento de 7,6% em relação a cinco anos atrás. A UR (Agência de Renascença Urbana) e moradias de empresas públicas é de ¥ 71.831, com apenas um aumento de 2,8%.
Enquanto isso, nas moradias de aluguel particulares comuns no mercado geral de aluguel, as estruturas de madeira custam ¥ 54.409 (aumento de 4,5%) e as estruturas sem ser de madeira custam ¥ 68.548 (aumento de 7,0%). Isso indica que os aluguéis de edifícios mais robustos, como condomínios e estruturas reforçadas, estão aumentando de forma mais visível.
Isso se deve ao aumento dos custos de construção, despesas de reparo, inflação e custos com mão de obra. Além disso, especialmente nas áreas urbanas, a demanda por “moradias de qualidade” está crescendo, com os aluguéis tendendo a aumentar para propriedades com comodidades aprimoradas, como bloqueio automático e caixas de entrega. Olhando para o aluguel por tatame, a média nacional é de ¥ 3.403. As unidades sem ser de madeira alugadas de forma particular têm a taxa mais alta, de ¥ 4.151, seguidas por “UR (Agência de Renascença Urbana)/moradias públicas”, por ¥ 3.633. Esses números mostram claramente que estruturas mais resistentes e sem ser de madeira, como edifícios no estilo condomínio, tendem a exigir aluguel mais alto por unidade de espaço.
Fonte: Ministério de Assuntos Internos e Comunicações | Pesquisa de Habitação e Terras de 2023
Dicas práticas para se proteger de aumentos injustos de aluguel
Ponto 1: verifique os materiais de apoio para o aumento do aluguel
Quando for solicitado um aumento de aluguel, primeiro confirme em quais dados o proprietário baseou sua solicitação.
Ponto 2: negocie sem se exaltar
Um aumento de aluguel pode ser uma surpresa. Porém, exaltar-se dificulta a negociação; portanto, ao negociar, responder com um comportamento calmo e gentil facilita a afirmação de sua posição.
Se você quiser continuar morando no imóvel, também é recomendável expressar seus sentimentos e consultar sobre o futuro, dizendo algo como “Eu realmente gosto do meu apartamento atual, então se o aluguel não mudar, eu gostaria de continuar morando aqui por bastante tempo.”
Ponto 3: amplie suas opções na negociação
Para evitar problemas e, por fim, acabar se irritando, não se fixe na escolha binária de “aceitar o aumento do aluguel ou sair”.
Por exemplo, você pode tentar negociar de maneiras flexíveis, como reduzir o valor do aumento do aluguel, adiar a data de início do novo aluguel ou renunciar à próxima taxa de renovação em troca da aceitação do aumento do aluguel.
O que fazer se a negociação do aluguel não der certo
As negociações de aumento de aluguel podem não progredir conforme o esperado – o proprietário pode dizer: “Se você não aceitar o aumento, peço que saia”, ou as discussões podem não ser concluídas antes que o aumento entre em vigor. No entanto, tenha certeza de que os inquilinos não precisam se mudar, desde que continuem pagando o aluguel antes do aumento.
Se mesmo assim o proprietário recusar o pagamento, dizendo “Não aceitarei nada além do novo aluguel”, use o escritório de depósito do Departamento de Assuntos Jurídicos. Ao depositar o aluguel no escritório de depósito, ele é oficialmente reconhecido como pagamento. Além disso, se as negociações não progredirem, conforme mencionado anteriormente, considere a mediação ou litígio através de um tribunal.
Resumo
Aqui está um resumo de como o aluguel é determinado, como funcionam os aumentos de aluguel, diferenças entre contratos de locação padrão e de prazo fixo e métodos de negociação:
- O aluguel é determinado pela combinação de vários fatores, incluindo estrutura da propriedade, idade do edifício, localização, comodidades e taxas de mercado regionais
- Os aumentos de aluguel são limitados a casos com base na lei, não por motivos pessoais
- Escolha um “contrato de locação padrão” se você quiser morar no apartamento a longo prazo; escolha um “contrato de locação a prazo fixo” se você só quiser morar nele por um período definido
- O aluguel tende a aumentar dependendo de vários fatores
- Os aumentos de aluguel começam com a negociação direta entre o proprietário e o inquilino
- Se você não puder aceitar um aumento de aluguel, consulte os serviços de consulta municipal ou advogados, em última análise, buscando resolução por meio de mediação ou litígio
- Em negociações com proprietários, converse sem se exaltar
- Se o proprietário se recusar a aceitar qualquer coisa além do aumento do aluguel, deposite o aluguel no escritório de depósito do Departamento de Assuntos Jurídicos
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*Observe que um depósito pode ser necessário, dependendo dos termos específicos do contrato e dos resultados do processo de análise de crédito.
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Olá, sou Machiko Doi, redatora freelancer que escreve sobre residência e vida no Japão.
Moro em uma casa de 80 anos que herdei dos meus avós com meus dois gatos de abrigos e minha filha.
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