Dois problemas comuns que surgem quando se trata de contratos de aluguel no Japão são como os depósitos caução são tratados e o custo de restaurar a propriedade à sua condição original ao sair. Os depósitos caução são normalmente usados para cobrir o custo dos reparos para restaurar a propriedade à sua condição original ao se mudar. No entanto, muitas pessoas podem estar preocupadas se terão que pagar por todos os reparos ao se mudarem e como o reembolso do depósito caução é processado. 

Neste artigo, explicaremos os custos iniciais típicos dos aluguéis no Japão, as regras legais que envolvem as obrigações de restauração, como o reembolso do depósito caução é processado e a quem recorrer se você tiver algum problema. Certifique-se de verificar esses pontos com cuidado antes de assinar seu contrato de locação para evitar problemas desnecessários mais tarde. 

Na Village House, oferecemos propriedades para locação a partir de cerca de ¥ 20.000 por mês! Além disso, não são necessários dinheiro para entrega das chaves ou taxas de manuseio, permitindo que você economize significativamente nos custos iniciais de mudança. Sem mencionar que você também pode se qualificar para uma isenção de depósitos! Temos mais de 1.000 propriedades em todo o Japão, por isso, se você quiser economizar nos custos iniciais, confira o nosso site. 

Compreendendo os depósitos caução no Japão (shikikin, reikin e muito mais) 

Ao assinar um contrato de locação no Japão, você precisará preparar os custos iniciais de mudança, além do aluguel mensal. Em muitos casos, isso equivale a quatro a seis meses de aluguel. Por exemplo, se o aluguel mensal for de ¥ 80.000, você geralmente precisará de cerca de ¥ 400.000 no total. 

Vamos dar uma olhada nos custos iniciais típicos exigidos ao alugar uma propriedade no Japão: 

*Referência: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) – Informações sobre Transações Imobiliárias para Consumidores 

Para economizar nos custos iniciais de mudança, considere opções como propriedades zero-zero (que não têm depósitos caução ou dinheiro para entrega das chaves), negociar a comissão da agência ou aproveitar as promoções de aluguel grátis. Os custos iniciais podem variar dependendo da administradora ou do proprietário, portanto, verifique com a pessoa responsável se você tiver alguma dúvida. 

Para obter mais informações, confira nosso artigo: Propriedades zero-zero: a melhor oferta que você nunca ouviu falar? 

Responsabilidade legal e regras entre um inquilino e um proprietário 

Com a aplicação do Código Civil Revisado (Emenda 2020) em abril de 2020, as normas legais relativas a depósitos caução e restauração de propriedade em contratos de aluguel foram atualizadas. 

Muitas pessoas assumem que “restaurar a propriedade à sua condição original” significa devolvê-la exatamente como era quando se mudaram, mesmo que esse não seja realmente o caso. A restauração à condição original não inclui a reparação do desgaste normal ou danos que ocorrem naturalmente na vida cotidiana. 

Em outras palavras, o custo dos reparos causados pela deterioração natural da vida cotidiana não é de responsabilidade do inquilino, mas deve ser arcado pelo proprietário (locador) e coberto pela renda do aluguel. 

Então, o que exatamente conta como desgaste normal e por quais tipos de danos ou manchas o inquilino deve ser responsável? Vamos dar uma olhada em alguns exemplos comuns: 

No caso de pisos, o desbotamento natural causado pela luz solar é considerado desgaste normal e, portanto, é de responsabilidade do proprietário. Por outro lado, se o inquilino deixar uma janela aberta e a água da chuva entrar, causando descoloração no chão, essa é considerada uma negligência do inquilino, e os custos de reparo devem ser cobertos pelo inquilino. 

Da mesma forma, pequenos orifícios de tachinhas ou alfinetes usados para pendurar cartazes ou calendários, ou descoloração de papel de parede devido à luz solar, são considerados causados pelo uso normal e são de responsabilidade do proprietário. Mas se o inquilino criar grandes orifícios ao instalar prateleiras usando parafusos ou pregos, ele será responsável pelos custos de reparo. 

Para obter mais informações, confira nosso artigo: Dicas de Como Fazer Reparos Simples a Danos Menores Causados e Recuperar Seu Depósito de Segurança 

Cláusulas de locação que afetam seu depósito (taxas de restauração e limpeza) 

Restauração à condição original 

De acordo com as “Diretrizes sobre Restauração à Condição Original e Disputas Relacionadas” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT), o desgaste normal, as manchas de uso diário e a deterioração devido à vida cotidiana não estão sujeitos a restauração. No entanto, o antigo Código Civil não afirmava isso claramente, causando julgamentos ambíguos. A alteração do Código Civil de abril de 2020 agora declara explicitamente que os inquilinos não são obrigados a restaurar a propriedade à sua condição original por desgaste ou deterioração causada por culpa própria. 

Quando o imóvel alugado sofrer danos após ser entregue ao inquilino (excluindo deterioração ao longo do tempo ou desgaste resultante do uso normal e do envelhecimento natural do imóvel), o inquilino é obrigado a restaurar o imóvel à sua condição original após a rescisão da locação. No entanto, esta obrigação não se aplica se o dano for devido a razões além da culpa ou negligência do inquilino. 

Citado de: Artigo 621 | Obrigação de Restauração do Locatário 

Dito isto, dependendo dos detalhes do contrato e do escopo dos reparos, pode haver casos em que a regra acima não se aplica. Alguns acordos podem incluir cláusulas especiais que especificam acordos diferentes. Para evitar mal-entendidos, certifique-se de verificar com cuidado com o proprietário ou a imobiliária sobre quais áreas precisam de restauração e quem é responsável pelos custos. 

Taxas de limpeza 

De acordo com as “Diretrizes sobre Restauração à Condição Original e Disputas Relacionadas” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, as taxas de limpeza são normalmente incorridas quando um inquilino se muda. Assim, cobrar uma taxa fixa no momento da mudança não é um requisito legal. No entanto, se o contrato de locação incluir uma cláusula especial que declare especificamente que o inquilino é responsável pelas taxas de limpeza do imóvel, o inquilino é legalmente obrigado a cobrir essas despesas. 

Custos médios de limpeza (na ausência de danos intencionais ou negligência) 

Se você tiver alguma dúvida, como “A taxa de limpeza é muito cara” ou “Eu realmente preciso pagar uma taxa de limpeza quando me mudar?”, certifique-se de confirmar com a pessoa responsável para obter esclarecimentos antes de assinar seu contrato. 

Despesas deduzidas do depósito caução 

O custo de restaurar a propriedade à sua condição original é geralmente deduzido do depósito caução pago quando você se muda. Se os custos de reparo excederem o valor do depósito, você deverá pagar a diferença. Por outro lado, se os custos de reparo forem menores, a diferença será reembolsada a você. 

Conforme mencionado anteriormente, com base nas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o depósito caução é geralmente reembolsado integralmente se os danos forem limitados ao desgaste normal ou deterioração ao longo do tempo. No entanto, lembre-se de que as deduções podem ser feitas no depósito caução nos seguintes casos: 

• Taxas de limpeza (se especificado no contrato de aluguel) 

• Custos de reparo para arranhões/manchas no papel de parede/piso que estão fora do escopo da deterioração normal ao longo do tempo 

• Manchas ou danos graves que exijam a substituição de acabamentos, como na cozinha, banheiro ou vaso sanitário 

Inspeções e documentação de saída 

A inspeção de saída é realizada para determinar quem é responsável pelos custos dos reparos que precisam ser feitos. Durante a inspeção de saída, todos os móveis e eletrodomésticos serão removidos e a propriedade será limpa, e posteriormente o inquilino e a administradora ou o proprietário inspecionarão o imóvel juntos. 

Observe que, se houver evidências de danos ou manchas que existiam antes de você se mudar, você não será obrigado(a) a pagar pelos reparos. Tire fotos ou vídeos e envie-os ao proprietário. Ao tirar fotos ou vídeos, certifique-se de ativar a função automática de gravação de data e hora, pois esse é um ponto-chave importante. 

Assim que a inspeção terminar, você receberá uma declaração por escrito ou uma carta de confirmação que inclui o detalhamento da liquidação do depósito caução. Se alguma cobrança não for clara ou não for suficientemente explicada, você pode solicitar esclarecimentos comparando-a com os termos do seu contrato de locação. 

Além disso, se houver alguma cobrança com a qual você não concorde, ou se o proprietário se recusar a emitir uma declaração, não assine o documento. Caso a situação pareça provável de se transformar em uma disputa, é aconselhável consultar um especialista profissional, conforme explicado mais abaixo. 

Como receber seu depósito sem problemas 

Depois de receber a declaração detalhada, verifique com cuidado os detalhes dos custos de reparo, taxas de limpeza e qualquer aluguel não pago e pergunte o mais rápido possível se você tiver alguma dúvida ou perceber alguma discrepância. Como regra geral, os reembolsos geralmente são processados dentro de um a dois meses após a mudança. Alguns contratos especificam o prazo exato para o reembolso do depósito, portanto, verifique seu contrato de locação para ter tranquilidade. 

Se o reembolso do depósito caução estiver atrasado, tente enviar um e-mail para pedir que processem o reembolso imediatamente. 

Exemplo de e-mail para um reembolso atrasado 

Para: [nome da empresa ou pessoa de contato] 

Prezado(a) [nome da pessoa de contato] / A quem possa interessar a [nome da imobiliária], 

Espero que você esteja bem.  

Me chamo [seu primeiro nome], o antigo inquilino de [nome do apartamento], número [número]. 

Recebi o relatório de inspeção de mudança e a declaração de liquidação em [data]. No entanto, mais de um mês se passou e ainda não recebi o reembolso do meu depósito caução. 

Diante disso, gostaria de confirmar o status do processo de reembolso de acordo com o cronograma de devolução e os detalhes da liquidação descritos no contrato de locação. Gostaria que você me informasse a data prevista da transferência e o valor do reembolso. 

Muito obrigado pelo seu tempo e assistência. 

Atenciosamente, 

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[Seu nome completo] 

[Endereço] 

Telefone: [seu número de telefone] 

E-mail: [seu endereço de e-mail] 
――――――――――― 

Resolução de disputas e opções de suporte jurídico

Se você tiver algum problema com a administradora ou o proprietário, entre em contato com as organizações listadas abaixo. Eles têm uma equipe com experiência em questões de contratos de locação que terá o prazer de ajudar você. 

Antes de entrar em contato com eles, prepare seu contrato de aluguel, recibos de pagamento (como extratos de transferência bancária) a partir do momento da assinatura do contrato e quaisquer registros de comunicação com a administradora ou o proprietário. Ter esses documentos à mão facilitará a discussão detalhada da sua situação. 

Se a questão não puder ser resolvida através da linha direta de consulta, você pode considerar a mediação civil ou uma ação judicial de pequenas causas, onde mediadores profissionais ou juízes atuam como intermediários entre inquilinos e administradoras (ou proprietários) para ajudar a resolver a disputa. Para mais detalhes, entre em contato com seu tribunal local. 

Prevenção de problemas: o que verificar antes de assinar 

Itens a verificar no contrato 

Além dos detalhes básicos, como o período do contrato, os termos de renovação, a forma de pagamento do aluguel e o período de aviso prévio para rescisão, certifique-se de confirmar o escopo de reparo/restauração de sujeira e danos para confirmar o que será considerado responsabilidade do inquilino. 

Confira os detalhes do depósito caução, dinheiro para entrega das chaves e taxas de limpeza 

Além do depósito caução e do dinheiro para entrega das chaves, verifique os detalhes de quaisquer taxas que possam ser deduzidas quando você se mudar (taxas de limpeza da casa, taxas de limpeza do ar-condicionado, taxas de substituição de fechaduras, etc.). Em alguns casos, as taxas de limpeza são uma taxa fixa cobrada do inquilino, por isso é melhor esclarecer o valor e os detalhes exatos antes de assinar o contrato. 

Pontos-chave a serem confirmados com antecedência para ter tranquilidade 

• Até que ponto a deterioração normal ao longo do tempo é de responsabilidade do proprietário 

• Exemplos específicos de arranhões ou manchas em paredes ou pisos que seriam de responsabilidade do inquilino 

• O procedimento para a inspeção de mudança e o cronograma geral para a devolução do depósito caução 

• Como os custos de reparo são calculados (despesas reais ou um valor fixo) 

• A(s) justificativa(s) para quaisquer taxas de limpeza ou taxas de substituição de fechadura, se houver 

Em caso de dúvidas ou preocupações, certifique-se de confirmá-las com a imobiliária ou o proprietário. A comunicação não apenas verbal, mas também por escrito, como por e-mail, ajudará a evitar possíveis disputas quando você se mudar. 

Resumo 

Abaixo segue um resumo das regras básicas e precauções a serem observadas em relação a depósitos caução, dinheiro para entrega das chaves e custos de restauração, bem como pontos importantes a serem lembrados antes de assinar um contrato. 

• O depósito caução é usado para cobrir os custos de restauro ao sair 

• O inquilino não é responsável pelos custos de restauração devido ao desgaste normal ou deterioração ao longo do tempo 

• O dinheiro para entrega das chaves é pago como um sinal de agradecimento ao proprietário e não é reembolsável 

• Restauração não significa devolver a propriedade à sua condição original exata como era quando você se mudou 

• O inquilino é responsável por danos ou manchas causados por negligência ou descuido 

• As taxas de limpeza no momento da mudança são cobradas do inquilino somente se explicitamente declarado no contrato de aluguel 

• Confirme quem é responsável por qual reparo durante a inspeção de saída 

• Revise com cuidado a declaração de liquidação e a carta de confirmação; não assine se não estiver satisfeito(a) com os detalhes 

• Consulte um especialista se surgir algum problema 

• Em caso de dúvidas ou preocupações antes de assinar o contrato, certifique-se de confirmá-las com o proprietário ou a imobiliária 

Na Village House, nossas propriedades não exigem depósito caução, dinheiro para entrega das chaves ou comissões de agência*. Além disso, ao aproveitar as promoções de aluguel grátis**, você pode reduzir significativamente seus custos iniciais de mudança. Se você quiser morar em uma nova casa e, ao mesmo tempo, manter os custos iniciais baixos, fique à vontade para entrar em contato conosco! 

*Dependendo dos detalhes do contrato e dos resultados da análise de crédito, um depósito caução pode ainda ser necessário. 

**Algumas propriedades não são elegíveis para promoções de aluguel gratuito 

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Machiko Doi

Olá, sou Machiko Doi, redatora freelancer que escreve sobre residência e vida no Japão.

Moro em uma casa de 80 anos que herdei dos meus avós com meus dois gatos de abrigos e minha filha.

Vivemos uma vida tranquila enquanto consertamos a casa.

Gosto de cozinhar legumes da horta e peixe fresco pescado pelo meu pai, e degustá-los com cerveja gelada nos dias quentes ou saquê quente nos dias frios.